На честном слове: разбираем основные ошибки при аренде квартиры в Украине

13 августа 22:29

На честном слове: разбираем основные ошибки при аренде квартиры в Украине

13 августа 22:29

Конец лета-начало осени - разгар сезона на рынке аренды жилья, когда квартиру найти труднее всего. В большие города на учебу съезжаются студенты, ищут жилье те, кто приехал по работе после сезона отпусков.

Как потенциальный арендатор может быть уверен, что его внезапно не выселят и какие законы в Украине защищают ваши права как арендатора - разбиралась редакция Nash.live.

 

90% в тени: что происходит с рынком аренды в Украине

Заместитель министра регионального развития Лев Парцхаладзе в начале августа заявил, что 90% рынка арендного жилья находится в тени. По его словам, в Европе количество квартир, которые сдают в аренду, - 60-70%, а в Украине официально - всего 10-15%. Причина в том, что  хозяева не хотят платить налоги от сдачи недвижимости в аренду. По закону, каждый квартал арендодатель должен платить 18% налога на прибыль и 1,5% военного сбора от дохода. Получается, если он сдает квартиру за 6 тысяч гривен, 1170 грн идут в госказну.

Налоговая может узнать, что жилье сдают в аренду, только через агентство недвижимости (агентства раз в квартал подают налоговую отчетность) либо от самого хозяина.

Поэтому хозяева рискуют не подписывать договор аренды, чтобы не было доказательств того, что они уклонялись от налогов. Хотя этот договор защищает права обеих сторон и, если одна из них его нарушает, это может быть основанием для обращения в суд и получения компенсации.

Что такое договор аренды и зачем он нужен

22-летняя жительница Киева Ирина сняла квартиру напрямую у хозяйки без договора. По ее словам, они договорились решать возникающие вопросы "полюбовно" за счет арендной платы.

"Квартира была с хорошим ремонтом, в приличном районе, недорогая и возле метро. Я  уже на следующий день посмотрела и сразу сказала, что переезжаю. Договор аренды не подписывали, все оговаривалось устно и, если так можно сказать, на доверии - сроки поиска квартиры поджимали… Скорее всего, до сих пор не все хотят заморачиваться с документами и оплатой налогов за аренду", - предполагает девушка.

Хозяйка квартиры и Ирина могут быть честными людьми, но ни одна из них не застрахована от обмана другой. На самом деле без письменного договора у арендатора нет законных оснований жить в чужой квартире, и если хозяин решит его выгнать, тот не сможет ничего доказать. Договор - единственное доказательство договоренностей между сторонами.

"Договор предполагает право человека находиться в этой квартире. Если вы там находитесь, потому что вам дали ключи, - у вас нет права там жить, вы в гостях. Договор предполагает, что человек, который владеет недвижимостью, дал вам туда доступ на определенный период, и этим моментом уже нельзя манипулировать. Пока договор действует, у вас есть право доступа", - объясняет директор агентства недвижимости "VOKO" Юрий Кнуренко.

Договор страхует арендодателя и квартиранта от обмана и недобросовестности. Поэтому нужно прописать все нюансы, чтобы обе стороны получили от сделки максимальную выгоду - чем лучше будет составлен договор, тем меньше конфликтных ситуаций возникнет.

Договор может быть и не заверен нотариально (по желанию) - хватит подписи арендатора и арендодателя. Главное, чтобы он был правильно составлен. Он регулируется Гражданским кодексом (основные положения договора указаны в главе 59, статьи 810-826 ГК Украины, а арендодатель и квартирант письменно уточняют нюансы). А право на аренду жилья закреплено в ст. 47 Конституции Украины.

"Договор можно заверять нотариально, но никто это не делает по одной простой причине: при нотариальном заверении надо провести определенные проверки по реестрам, надо оплатить услуги нотариуса и госпошлину. Пошлина берется авансом за весь период (аренды, - ред.) с суммы арендной платы. То есть если человек собирается жить год, с этой суммы авансом нужно оплатить нотариусу госпошлину. Если учесть, что нотариальный договор по статусу ничем не отличается от обычного договора между гражданами, то смысла нет. Но договор должен быть нотариальным, если он заключается на срок более 2 лет 11 месяцев", - поясняет Кнуренко.

В Гражданском кодексе записано, что арендатор имеет право только жить в квартире, не делая капитальный ремонт или перепланировку. Подселять кого-то можно только с разрешения арендодателя. Жилец должен следить за чистотой и порядком, ремонтировать то, что сломалось по его вине, вовремя оплачивать аренду и коммуслуги (этот момент можно уточнить в договоре и определить, кто будет платить за какие услуги). Если он пострадал из-за опасного состояния квартиры, то может потребовать компенсации. При съезде арендатор может забрать с собой оборудование, установленное за свои деньги  (например, кондиционер), или требовать, чтобы хозяин возместил расходы.

В договоре нужно указать:

  • точный адрес квартиры, метраж, реквизиты документов на право собственности (название документа, дата, номер в реестре);
  • паспортные данные жильцов;
  • срок действия договора (например, на год) - по истечении срока, если обе стороны все устраивает, его  продлевают;
  • размер арендной платы (в гривнах - чтобы стоимость аренды не была привязана к курсу доллара), порядок и сроки ежемесячной оплаты;
  • условия, при которых договор может быть расторгнут досрочно (а также сроки, в которые одна из сторон должна предупредить о расторжении - в противном случае хозяин может вас внезапно выселить);
  • обязанности по содержанию квартиры и ответственность обеих сторон;
  • что будет оплачивать арендодатель, а что - арендатор (кто будет ремонтировать кран, если он сломается, а кто - платить за коммуналку)

Также в стандартном договоре прописывают показания счетчиков перед сдачей квартиры, запрет на субаренду (когда квартирант сдает кому-то снятое им жилье), как часто хозяин имеет право приходить и проверять состояние жилья. Обычно стороны заполняют акт приема-передачи имущества, где перечисляется вся мебель и бытовая техника, которой будут пользоваться будущие арендаторы.

В такие договоры иногда включают пункт о том, будет ли меняться стоимость аренды, если квартирант будет жить в квартире долгое время, а если будет  - то при каких условиях (например, при изменении курса валюты более чем на 10%). Арендатор может внести страховую сумму, которая отдельно прописывается в договоре - на случай, если что-то сломает или зальет соседей. Если ущерба нет, эту сумму хозяин может оставить как оплату за последний месяц.

Договор может быть любым, зависимо от того, кто его составляет. К нему даже могут прилагаться фото квартиры в состоянии, в каком она была до заселения, или описание поврежденной мебели и техники - чтобы арендатора не обвинили в порче имущества.

"Моя знакомая хозяйка, которая сама была юристом, прописала в договоре простыми словами, что нельзя курить в квартире или на площадке - соседи были против", - рассказывает столичный брокер Наталья.

По словам Юрия Кнуренко, если стороны уверены друг в друге, по истечении срока договора они могут не продлевать его письменно и ограничиться устными договоренностями. Также в старом договоре можно записать, что он продлен.

Как правильно подписывать договор

Подписывайте договор аренды лично с собственником либо собственниками, если их у квартиры несколько (другой человек может делать это только на основании доверенности - ее нужно проверить у нотариуса). Подписи в договоре ставят только арендатор и арендодатель. Проверьте документы о праве собственности либо пускай это сделает брокер, если вы снимаете жилье через посредника. Сдать вам квартиру без ведома владельца могут другие арендаторы-мошенники, которые сняли ее на сутки - тогда настоящий хозяин придет и выгонит вас. Если один хозяин возьмет с вас деньги за аренду, а потом объявится другой, который не давал согласия - он тоже может выставить вас за дверь.

"Три девушки с высшим образованием подписали договор в каком-то офисе, не вчитываясь. Им там дали ключи. Потом, когда они пришли к закрытым дверям, увидели, что никакой квартиры нет, а они подписали даже не договор об аренде. А когда вернулись туда, где подписывали договор, там уже никого не было", - рассказывает Наталья.

Убедитесь, что квартира не является предметом споров и на распоряжение ею нет запретов.

Документы, которые нужны, чтобы подписать договор:

  • документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, пожизненного содержания, дарения, свидетельство о праве собственности и так далее);
  • выписка о регистрации права собственности;
  • идентификационный код и паспорт собственника жилья и арендатора;
  • согласие всех владельцев квартиры, если их несколько, или заверенная нотариусом доверенность;
  • разрешение опекунского совета, если в квартире прописан ребенок.

Может ли хозяин повысить арендную плату

В статье 820 ГК сказано, что одностороннее изменение арендной платы запрещено, если хозяин и арендатор не указывали это в договоре. 

"В договоре пишется, что стороны не меняют стоимость арендной платы. Обычно так и происходит. Но в случае резких колебаний никто ни от чего не застрахован. Допустим, резко изменилась экономическая ситуация, выросли цены. Ничто не мешает подойти к арендаторам и сказать: "Ребята, я повышаю стоимость, потому что все подорожало". Они говорят - мы не хотим. Нет проблем, любой договор можно расторгнуть. Через 30 дней - новые люди, уже другая цена", - объясняет директор агентства недвижимости.

Зачем нужен брокер

Брокер или риелтор - это посредник, который работает на рынке недвижимости за комиссионные (разные, в зависимости от агентства). Он работает с арендаторами, покупателями и хозяевами жилья, организует просмотры и занимается подписанием сделки между сторонами. Большинство посредников работают на агентства недвижимости, но есть и частные риелторы.

Брокер проверяет документы перед подписанием договора, поэтому при работе через посредника меньше риск стать жертвой мошенничества. Из-за этого многие хозяева предпочитают работать с агентствами недвижимости. Однако комиссия обычно составляет 50% месячной стоимости аренды (если посредника нанимает хозяин, арендатору не придется платить комиссию, но это должно быть указано в объявлении).

У посредников есть свои договора, составленные юристами, которые дополняются и корректируются по желанию сторон. Иногда хозяева согласны подписывать только свой договор.

"Арендатор обязуется использовать помещение только по его прямому назначению, придерживаться правил санитарии, гигиены и пожарной безопасности... Досрочно данный договор может быть расторгнут в следующих случаях: несвоевременное внесение арендной платы, использование помещения не по назначению, неуплата задолженностей (по счетам за электроэнергию, пропуск, - ред.), нарушение общественного порядка", - написано в договоре аренды агентства недвижимости "VOKO".

Услуги риелтора оплачиваются после подписания договора. Клиент платит ему за информационные услуги, поиск квартиры или арендатора, организацию просмотров, сопровождение при подписании договора.

Где гарантии, что меня не выселят

В договоре об аренде прописано, в каких случаях его можно расторгнуть досрочно и как это происходит. Поэтому гарантий, что вас не выселят раньше срока, нет - как и никто не может заставить вас бесконечно жить в снятой квартире. Но по Гражданскому кодексу вы обязаны заранее предупредить хозяина, что съезжаете (в ст. 825 указано, что это надо сделать письменно за три месяца до выезда, но в договоре аренды обычно указывают месячный срок).

"Если стороны заинтересованы друг в друге - все окей, если у какой-то заинтересованность пропадает - договор расторгается. Предупреждать об этом надо где-то за месяц. Если одна из сторон что-то не выполняет или злостно нарушает - это одна из причин для расторжения договора. Обычно, когда подписывают договор, авансом оплачивают первый месяц и еще берется гарантийная сумма, с помощью которой решаются вопросы. Если все оплачено и вас выгоняют - это сложно сделать, потому что вас должны были предупредить за месяц. Если вы договорились, вам должны вернуть деньги за оплаченный период. Но это экстремальные моменты, которые встречаются нечасто. При правильном подходе это редко происходит. Это случается там, где нет договоров, где они не продуманы, где стороны не оговорили нюансы, обычно - в самом дешевом сегменте, где люди не защищены", - рассказывает Юрий Кнуренко.

Хозяевам нужны ответственные и аккуратные жильцы, которые будут вовремя вносить плату и бережно относиться к квартире. Со временем между ними возникают доверительные отношения, и арендодатели могут годами не повышать арендную плату, если их все устраивает в квартирантах.

"Хозяевам не хочется искать новых клиентов, потому что они довольны. Пусть люди платят меньшую цену, но хозяева будут  уверены в этих жильцах - неизвестно, кто придет в следующий раз", - поясняет риелтор.

Если вы с самого начала не сошлись с владельцем, лучше подыскать другой вариант.

Помните об основных правилах аренды: проверьте документы собственника, составьте, попросите составить или найдите в интернете юридически правильный подробный договор, который устроит обе стороны, подписывайте его напрямую с владельцем. Не передавайте деньги до сделки и не берите непонятные ключи от третьих лиц. Лучше подписать договор в квартире, где вы будете жить, и на месте проверить ключи.

Будьте хорошим арендатором и, если у вас сложатся хорошие отношения с хозяином, он поможет в решении бытовых проблем и будет более лоялен. Если вы обманываете арендодателя, не следите за состоянием квартиры и нарушаете условия договора - ни один документ не спасет вас от выселения.

Если Вы обнаружили ошибку в тексте, выделите ее мышью и нажмите Ctrl+Enter

Подпишитесь на НАШ в социальных сетях

Комментарии

фото пользователя
Для комментирования материала или зарегистрируйтесь
+ Больше комментариев

Новости партнеров

Загрузка...