Монополия риелторов. Почему украинцев заставляют платить за их услуги?

30 июня 15:16

Монополия риелторов. Почему украинцев заставляют платить за их услуги?

30 июня 15:16

Все украинские риелторы должны пройти квалификационный экзамен и получить свидетельство. Украинцы, продавая или сдавая недвижимость в аренду, обязаны пользоваться их услугами. В Верховной Раде появился законопроект о риелторской деятельности, который фиксирует эти два правила и расписывает детали работы рынка по-новому.

Партийная палитра инициаторов законопроекта широка. Это 24 нардепа от "Слуги народа", по одному от фракций "Доверие", "Европейская солидарность", "Батькивщина" и трое от "Оппозиционной платформы — За жизнь". В пояснительной записке они указывают, что риелторы уже сейчас охватывают 90% сделок по купле-продаже и аренде недвижимости. А законодательство их деятельность никак не регулирует. Отсюда тенизация самого риелторского рынка и рынка недвижимости в целом. Со всеми вытекающими последствиями, в том числе, и с незащищенностью прав потребителей.

Nash. Live разбирался, как, по мнению нардепов, должны работать риелторы, и почему это не устраивает ни их, ни владельцев недвижимости.

Содержание

Законопроект выстраивает иерархию. Есть специалисты в сфере риелторских услуг: агенты по недвижимости и брокеры.

Агент не имеет права вести риелторскую деятельность. Он, по поручению брокера или работодателя-субъекта риелторской деятельности, готовит информацию об объекте, рынке, ищет и показывает объекты недвижимости, помогает оформлять документы.

В полной мере предоставлять информационные, консультационные, посреднические и другие профильные услуги — риелторские — могут только брокеры. На основании и в рамках подписанного договора.

Требования к брокеру — полное среднее образование, владение украинским языком, профессиональная подготовка в аккредитованных учреждениях и прохождение квалификационного экзамена.

Проводить аттестацию будет Квалификационно-сертификационная комиссия Национальной федерации специалистов в сфере риелторской деятельности. Данная федерация — общественный союз со всеукраинским статусом. Ее цель — реализация риелторского самоуправления. Она будет вести реестр специалистов, а также Единую информационную базу.

В Единой информбазе будет формироваться информационный паспорт каждого объекта недвижимости. В нем будет информация о собственнике, типе объекта, регистрационном/кадастровом номере, адресе, правоустанавливающих документах, техническом состоянии, наличии исполнительных производств, долгов по платежам, застройщике и т. д. Паспорт заполняет брокер. Каждый же из брокеров захочет войти в федерацию, поскольку без нее не добраться до базы. А без самой базы риелторская деятельность теряет смысл.

Без паспорта объекта нельзя будет его рекламировать. Но, что самое главное: регистрационный номер информационного паспорта из Единой информационной базы планируют сделать существенным условием договора, по которому объект недвижимости отчуждается, реализуется или сдается в аренду. Этот пункт собираются дописать в ст. 638 (заключение договора) Гражданского кодекса.

Без брокера сделки невозможны, а брокеры привязаны к всеукраинской федерации. То есть законопроект убивает двух зайцев — и риелторов берет под колпак, и не дает уклоняться от уплаты налогов при сделках с недвижимостью. То, что даже при легальных сделках владелец может и не нуждаться в услугах брокера (например, сдает или продает недвижимость знакомому или хорошо ориентируется в рынке недвижимости), законопроект не учитывает.


Кстати

Законопроект предусматривает штрафные санкции за деятельность неаттестованных специалистов — 8,5-17 тыс. грн (500-1000 необлагаемых минимумов).

Штраф за рекламу объекта без информационного паспорта — десять минималок (47,23 тыс. грн). Взыскивать штрафы будет Национальная федерация. Платить — рекламодатель, производитель, распространитель рекламы.


Нормы законопроекта вызвали беспокойство у украинских риэлторов. В Ассоциации специалистов по недвижимости предложенную редакцию назвали недопустимой.

С точки зрения потребителей услуг, считают там, законопроект ограничивает права граждан распоряжаться собственностью. С точки зрения рынка — содержит коррупциогенные факторы и риски, нарушает антимонопольное законодательство, права и интересы риелторов.

О том, что рынок нужно регулировать, спорить не приходится — качество услуг, ответственность представителей вне правового поля.

Однако всех нынешних специалистов хотят прогнать через квалификационную проверку (особенности, тематика, направление экзаменов законопроектом не заданы) и намертво привязать к только одному допустимому органу самоуправления. Это похоже на введение адвокатской монополии, которую теперь планируют отменить.

В законопроекте не нашлось места для условий по тарификации риелторских услуг. То есть какую сумму сверху придется заплатить при сделке по аренде или продаже недвижимости, украинцы могут только догадываться. В одном не приходится сомневаться — платить придется.

В Главном научно-экспертном управлении ВР тоже от законопроекта не в восторге. Там указали, что на ознакомление у экспертов было крайне ограниченное время, то есть ВР с продвижением этих норм торопится. Тем не менее, замечаний у ГНЭУ набралось немало. Там указывают на несогласованность отдельных норм с законодательством, перегруженность, громоздкость. В частности, в законопроекте не указано, какой госорган будет заниматься регулированием риелторской деятельности (федерация — не госорган, а орган самоуправления). Хотя в преамбуле документа госрегулирование обозначено как цель. Нет порядка определения аккредитованных учреждений, которые будут заниматься профподготовкой риелторов. Хотя именно в таких учреждениях, судя по нормам, должны готовить и повышать квалификацию спецов по недвижимости.

Изменениям в Гражданский кодекс уделили особое внимание. Эксперты ГНЭУ подтвердили, что владельцам недвижимости, которые захотят ее сдать или продать, от договора с риелтором не отвертеться. Что, также подтверждают там, может "существенно ограничить права собственников недвижимости самостоятельно распоряжаться своим недвижимым имуществом".

Нардеп от фракции "Слуга народа" Игорь Фрис сравнивает норму об обязательной паспортизации недвижимости с электронными площадками- посредниками, только через которые можно было внести данные об оценке имущества в Единую базу.

"Когда-то такое стоило до 1800 гривен, - констатирует нардеп. - Думаете, захотят меньше? С принятием этого шедевра, владельцы будут ограничены в праве распоряжаться своим недвижимым имуществом без участия посредников и внесения имущества в новую базу недвижимости! Ну чем не старые добрые площадки по оценке?"

Траты на выписку из нового реестра — только часть расходов при сделках. Услуги риелторов (брокеров) стоят немало. И сейчас средняя комиссия при продаже в Киеве — 5% от стоимости объекта.

При этом законопроект не детализирует, какую именно ответственность будет нести брокер за формальную работу. Это, указано в документе, должно быть прописано в договоре. Если что, потребители смогут пожаловаться в Федерацию, а там применят к брокеру или агенту дисциплинарные меры воздействия: на полгода лишат права работать брокером, аннулируют свидетельство, исключат из реестра специалистов.

Споры, которые возникнут в связи с риелторской деятельностью, можно решать в судебном порядке. А при федерации могут работать третейские суды и медиаторы.


Кстати

В ГНЭУ советуют доработать закон. В качестве альтернативы, ВР может рассмотреть законопроект Фонда госимущества о брокерской деятельности. Его доработанную версию в начале июня ФГИ направил в Государственную регуляторную службу. Фонд в этом законопроекте обозначен как регулятор рынка. Право называться агентом по недвижимости там предлагают предоставить после коротких курсов, брокером — после квалификационного экзамена с переаттестацией каждые три года.

Готовить брокеров и агентов будут учебные центры при саморегулирующихся организациях (общественных организациях брокеров). Субъект брокерской деятельности — компания, в штате которой не менее трех брокеров (по законопроекту нардепов — минимум один).

О деталях инициативы можно дискутировать. Однако, в отличие от депутатского, законопроект ФГИ хотя бы не принуждает украинцев пользоваться риелторскими услугами.


 

Если Вы обнаружили ошибку в тексте, выделите ее мышью и нажмите Ctrl+Enter

Подпишитесь на НАШ в социальных сетях

Комментарии

фото пользователя
Для комментирования материала или зарегистрируйтесь
+ Больше комментариев

Новости партнеров

Загрузка...
^