Земля на продажу: когда и на каких условиях заработает рынок

05 сентября 15:03

Земля на продажу: когда и на каких условиях заработает рынок

05 сентября 15:03

До 1 декабря 2019 года мораторий на продажу сельхозземли снимут, а рынок заработает во второй половине 2020 года. Для его запуска необходимо законодательство. Президент Владимир Зеленский дал поручение подготовить основной закон и подать в парламент до 1 октября 2019 года. Но под рынок нужен не один документ, а пакет.

Часть условий, правда очень общих, озвучил премьер-министр Алексей Гончарук. Самое важное — возможность совершать операции с землей будет у иностранцев, но при условии, что они откроют юридическое лицо в Украине. Он также сказал о двух аспектах, которые нужно обеспечить перед запуском — защите от рейдерства и порядке в земельном кадастре. Премьер пообещал украинским фермерам лучшие, в сравнении с условиями для иностранцев, условия для покупки. Пока что упомянул, что это возможно за счет удешевления кредитов в гривне. В СМИ также просочились другие подробности законопроекта о рынке земли.

Содержание

Текст законопроекта оказался в распоряжении издания Liga.net. В нем выделили несколько аспектов земельной реформы.

Право на покупку. Оно действительно будет у юрлиц, зарегистрированных в Украине, то есть иностранцев от прав на покупку не отстраняют. Естественно, они будут у граждан Украины, громад и государства.

Площадка. Продажа земли будет возможна только на специальных электронных аукционах.

Фиксация. Цены на участки будут регистрироваться при заключении договоров.

Объемы. На правах аренды или собственности у одного лица и связанных с ним лиц может находиться до 35% сельхозземли одной громады, до 15% — одной области или до 0,5% от площади угодий всей страны.

Известно, что земельную реформу разрабатывают вместе со специалистами Всемирного банка. В июле, еще находясь на посту замглавы Офиса президента, Алексей Гончарук так описывал экономические последствия открытия рынка для Украины: рост экономики на 3% в год при использовании радикальной модели и на 0,5% — при использовании самого мягкого сценария. Возможность продажи черноземов иностранцам к щадящему варианту никак нельзя отнести.

Отменить мораторий на продажу земли — задача простая. Он временный, действует с 2002 г. и ежегодно продлевается. Достаточно его не продлить в декабре 2019 г., и рынок автоматически откроется. Но условия для его работы — задача более сложная:

  • кредитные ресурсы должны быть доступны не только для покупки земли, но и для покупки сельхозтехники, агрохимии, семян и т.д. Сейчас земельные паи отдают в аренду за бесценок чуть ли не в основном из-за того, что их нечем обрабатывать;
  • необходим цивилизованный рынок аренды. Также нужен вариант выхода из нынешних кабальных отношений между собственниками паев и арендаторами;
  • обеспечить со стороны государства защиту прав собственности на уровне правоохранителей, судов, реестров;
  • нужно создать условия для успешной кооперации фермерских хозяйств — такие формы, при условии господдержки, могут конкурировать с отечественными и иностранными латифундистами. Поддержкой могут быть льготное кредитование, выгодные условия для покупки перерабатывающих мощностей, защита прав;
  • права украинских фермеров для максимальной защиты стоит закрепить на уровне Конституции. По этому пути пошли в Польше. Ст. 23 ее основного закона гласит, что семейное хозяйство является основой аграрного строя;
  • необходима полноценная, прозрачная и честная система контроля за использованием земли по назначению.

Украина — среди пяти стран, которые до сих пор не открыли рынок сельхозземли. "Коллеги" — Северная Корея, Венесуэла, Таджикистан, Куба, и находиться в таком списке не слишком почетно. Но учитывая запоздалый характер реформы, густую коррупционную среду и аппетитные объемы черноземов, стартовать нужно с правильных позиций.

Основной законопроект о рынке должен появиться в середине осени. Судя по настрою правительства, текст подготовят в срок, а судя действиям парламента в первые дни его работы, его и примут быстро. Времени на обсуждение мало и основные тезисы — возможность продажи черноземов иностранцам, условия кредитования и объемы земли, которые допустимо сконцентрировать в одних руках — нужно обсудить заранее.

В данный момент объем сельскохозяйственных земель в Украине под мораторием — 40 млн га. Если до 0,5% от них разрешить отдавать одному лицу и связанным с ним лицам, то сконцентрировать будет допустимо до 200 тыс. га или 2 тыс. кв. км. Для сравнения, это в 2,3 раза больше площади Киева. Но оценки приблизительные, поэтому указывать ограничение в процентах некорректно.

"Должен быть количественный показатель: в гектарах или квадратных метрах, - говорит директор Института трансформации общества Олег Соскин. - Проценты непонятны, это плавающий, неопределенный показатель. А если сельхозугодья вывели, перепрофилировали, увеличился объем земли, например, осушили болото? Указывать в процентах — это закладывать механизм коррупции, злонамеренности и махинаций".

Условия для кредитования фермеров под покупку земли очерчены премьером в общем. Среднюю ставку по кредитам в нацвалюте через год он прогнозирует на уровне 14-15%.

"Нет такой нормы рентабельности для фермерских хозяйств. Процент кредитования в Украине безумный, а гривна сама по себе нестабильна, - комментирует Соскин. - Тем более, что страна находится в состоянии перманентного дефолта, а постоянного роста ВВП в материально-вещественном выражении нет, а есть только эквилибристика цен и денежных агрегатов. Чтобы понять, какие условия кредитования для украинских фермеров будут выгодны, можно посмотреть на проценты, например, в Австрии. Это максимум 2-3%".

Глава комитета экономистов Украины Андрей Новак считает, что с учетом качества наших черноземов, любые кредитные ставки окупятся.

"Я думаю, что премьер имел в виду ставки не при покупке, а для работы фермеров на земле, - уточняет Новак. - Нужно учитывать, что сейчас ставки в банковской системе Украина около 25%. То есть в целом нужно работать над их снижением. Если же обещать 14-15%, то, по состоянию на данный момент, разве что государство может компенсировать разницу".

С возможностью продавать землю иностранцам, которые откроют в Украине юрлицо, есть потенциальные сложности. Они носят экономический характер — платежеспособность заинтересованных инвесторов изначально выше, чем украинских граждан. Есть и законодательный нюанс: в соответствии со ст. 13 Конституции, земля является объектом права собственности украинского народа. Юрлицо, открытое здесь, может и является его частью, но утверждение не бесспорное. Олег Соскин настаивает на незыблемости этого принципа.

"С точки зрения оплаты налогов, открытие юрлица в Украине — это правильно, - полагает Андрей Новак. - В принципе, нет ничего плохого в том, что француз или испанец купит в Украине виноградник, чтобы выращивать здесь виноград. Но в случае с продажей земли нужно ограничивать максимальную площадь для иностранцев. И нужен полный запрет на продажу земли гражданам страны-агрессора — России, а также гражданам непризнанных республик. Если это сделать, то предложенная норма допустима".

Впрочем, у рынка земли, напоминает Олег Соскин, может и не быть такого обязательного атрибута, как продажа непосредственно участка.

"Можно продавать право аренды, а не саму землю — на 10-20 лет, - говорит эксперт. - Так делают во многих странах. Оплата аренды — это постоянные поступления в местные и государственный бюджеты, а не налог от единоразовой продажи. Но продавать землю и право аренды нужно исключительно тем, кто ее обрабатывает".

Если Вы обнаружили ошибку в тексте, выделите ее мышью и нажмите Ctrl+Enter

Подпишитесь на НАШ в социальных сетях

Комментарии

фото пользователя
Для комментирования материала или зарегистрируйтесь
+ Больше комментариев

Новости партнеров

Загрузка...
^