Земельная реформа: за какой рынок будет голосовать Верховная Рада?

06 февраля 09:29

Земельная реформа: за какой рынок будет голосовать Верховная Рада?

06 февраля 09:29

6 февраля Верховная Рада готовится рассмотреть во втором чтении земельную реформу.

Первое чтение документ №2178-10 прошел 13 ноября 2019 г. Нардепы подали к нему больше 4 тыс. правок. Парламентский аграрный комитет заседал со скандалами и баталиями, но в итоге принял во внимание только некоторые из них. Тем не менее и они откорректировали суть реформы, в сравнении с первой редакцией. Nash.Live разбирался в обновленных правилах оборота сельхозземель и возможностях их обойти.

Содержание

В законопроекте к первому чтению, максимальную площадь сельхозземли, сконцентрированную в одних руках, планировали ограничить в соотношении с ее площадью на территории громады (до 35%), области (до 8%) и страны (до 0,5%). Учитывая объемы сельхозземли в Украине, концентрация в одних руках могла составить 200 тыс. га.

Ко второму чтению концентрацию для физлиц ограничили 10 тыс. га. Для юридических лиц (кроме банков) действует то же ограничение. Однако оно не распространяется на связанных лиц.

В законопроект дописали требования к физлицам, у которых есть право собственности на юрилицо — акции, доли в уставном или паевом капитале. Такой человек считается не только владельцем собственной земли, но и земли в собственности юрлица, которая пропорциональна его доле.

Как объяснил министр развития экономики, торговли и сельского хозяйства Тимофей Милованов, если у физлица есть право собственности на 25% юрлица, то и на четверть земельного банка компании. Например, у юрлица в собственности в общей сложности 8 тыс. га. Тогда такой человек владеет его четвертью — 2 тыс. га. В таком случае он может докупить еще 8 тыс. га.

Если физлицо или юрлицо хочет аккумулировать в одних руках больше 10 тыс. га, сделку на большую площадь признают недействительной и избыток земли конфискуют. Проверка будет проходить на основании данных из Государственного земельного кадастра, Госреестра имущественных прав на недвижимость, Госреестра юрлиц, физлиц-предпринимателей и общественных организаций.


Но у латифундистов не будет особой необходимости идти на нарушения. Раз нет ограничений на связанных лиц, можно будет сколачивать свой земельный банк большей площади через них.


По первому варианту законопроекта, нерезидентам открывали доступ на рынок украинских сельхозземель сразу же, с 1 октября 2020 г., в том случае, если они до этого три года арендовали участок или распоряжались им на условиях эмфитевзиса (право долгосрочного или бессрочного использования участка с возможностью его отчуждения и передачи по наследству). Остальным нерезидентам планировали разрешить покупку земли через юрлица, зарегистрированные по украинскому законодательству, с 1 января 2024 г.

Ко второму чтению условия для нерезидентов изменились. Хотя осенью активно обсуждали вопрос референдума о рынке земли в целом, Владимир Зеленский сузил вопрос до открытия рынка земли для иностранцев. Норму о всенародном волеизъявлении именно по этому вопросу внесли в законопроект.


Кстати

В законопроекте о рынке земли не указаны сроки проведения референдума о выходе на рынок иностранцев. Да и законодательство о референдуме в Украине пока что отсутствует. Предыдущий закон Конституционный суд отменил в 2018 году из-за нарушений во время голосования и некорректных положений о возможности изменить и даже отменить на референдуме Конституцию.


До тех пор, пока не пройдет референдум, иностранцам, лицам без гражданства и иностранным юрлицам запрещено приобретать части в капитале, акции, паи и становиться членами украинских юридических лиц (кроме банков), которые владеют землями сельскохозяйственного назначения. А вот покупать государственную и коммунальную сельхозземлю по этой редакции они не смогут, даже если украинцы откроют им доступ на рынок.

На старте рынка покупать землю смогут только украинские юридические лица. Как утверждает Тимофей Милованов, не смогут этого сделать офшорные, например, кипрские компании, основателями которых являются украинцы. Ни напрямую, ни через юридическое лицо, основанное такой компанией уже в Украине.


Но есть нюансы. Людей с двумя и больше гражданствами, если одно из них украинское, наше государство воспринимает как граждан Украины. Так что на них не распространяется запрет на покупку земли. К тому же есть оговорки о банках, которые могут иметь решающее значение при доступе на рынок иностранцев и при концентрации в интересах одного физического или юридического лица больше 10 тыс. га.


В первой редакции законопроекта не было положений об особых правах банков. Ко второму чтению их дописали.

Банки смогут быть собственниками сельхозземли, если они получают ее в качестве залога. То есть дается зеленый свет кредитованию под залог земли. Если заемщик не справится с кредитной нагрузкой, банк взыщет землю.

Напомним, что на банки не распространяется ограничение о концентрации земли в размере до 10 тыс. га. В банках, которые станут землевладельцами, нерезиденты смогут быть владельцами, совладельцами, участникам. Ограничитель один — залоговую землю банк должен продать в течение двух лет. Если не реализует, то ее конфискуют. Однако нет препятствий для того, чтобы после продажи запустить карусель с очередной выдачей кредита под залог той же земли, невыплатой кредита, изъятием залога. Собственники в таком случае могут меняться только формально. Так что если есть свой банк, ограничения можно обойти.

В законопроекте ко второму чтению прописали запрет на покупку земли:

  • юрлицам, участниками или конечными бенефициарами которых являются граждане страны-оккупанта или страны-агрессора;
  • лицам, которые входят или входили в террористические организации;
  • физлицам и юрлицам и связанными с ними лицами, которые подпадают под нормы закона "О санкциях".

Оборот земли на временно оккупированных территориях Донецкой и Луганской областей и в Крыму не будет осуществляться. Паи можно передавать только по наследству, а все остальные сделки являются недействительными.

Платить за землю можно будет только в безналичной форме. Покупатель должен будет предоставить документы, подтверждающие источник происхождения денег.

До 1 января 2030 г. собственники паев будут продавать свою землю по цене не ниже нормативной денежной оценки (НДО). Это новшество появилось ко второму чтению. Так государство предупреждает продажу за бесценок.


Кстати

НДО проводится не реже чем раз в 5-7 лет (ст. 18 закона об оценке земель) и таким образом оценивается около 560 тыс. га сельхозземли. Цены по нормативной денежной оценке зависят от региона и назначения. Сейчас средняя по стране за 1 га пашни — 27,5 тыс. грн, природных сенокосов — 7,2 тыс. грн, природных пастбищ — 5,7 тыс. грн, многолетних насаждений — 53,8 тыс. грн.


Первоочередное право на выкуп земли государственной и коммунальной собственности будет у граждан с правом постоянного использования, пожизненного наследования, а также у арендаторов на правах постоянного пользования.

В законопроекте ко второму чтению арендатора уровняли с владельцами права на постоянное пользование и пожизненное наследование. По редакции к первому чтению арендатор мог получить преимущество, покупая землю у владельца по предложенной им цене или на условиях аукциона, если бы его предложение было самым выгодным. В редакции ко второму чтению первоочередное право, в том числе и арендатора, подразумевает, что возможна рассрочка на семь лет, а цена соответствует НДО.

Также в документ дописали норму о том, что право на преимущественную покупку по низкой стоимости можно передать другому лицу.


Фактически, арендаторам дадут возможность им торговать, и они станут продавцами, наравне с владельцами земли. Учитывая, что в аренде находится около 20 млн га сельхозземли, может появиться огромная площадка, надстройка рынка земли, для спекулятивных операций по перепродаже преимущественного права на покупку.

Если Вы обнаружили ошибку в тексте, выделите ее мышью и нажмите Ctrl+Enter

Подпишитесь на НАШ в социальных сетях

Комментарии

фото пользователя
Для комментирования материала или зарегистрируйтесь
+ Больше комментариев

Новости партнеров

Загрузка...
^