Разрушители долгостроев. Как украинцам собираются продавать жилье на первичке по новым правилам

24 февраля 15:47

Разрушители долгостроев. Как украинцам собираются продавать жилье на первичке по новым правилам

24 февраля 15:47

В середине февраля 13 нардепов подали в Верховную Раду законопроект о защите инвесторов в новостройки. Над документом рабочая группа трудилась полтора года и там пообещали украинцам не декларативно, а реально помочь в борьбе с недобросовестными застройщиками. Какие новые требования к ним выдвинут и какие права предоставят частным инвесторам при покупке еще несуществующих квадратных метров?

Содержание

Прежде чем привлекать инвесторов, застройщик должен будет оформить право собственности на объект. Он, в свою очередь, становится объектом гражданских прав и его будут вносить в Госреестр прав на недвижимость, Единую государственную электронную систему в сфере строительства. То есть госрегистрация по законопроекту предусмотрена еще до начала строительства, а она возможна при наличии всех разрешительных документов.

На своем сайте заказчик строительства, девелопер, управитель фонда финансирования строительства должен будет показывать информацию об объекте: идентификатор, технические характеристики, данные о застройщике, девелопере, управителе, подрядчике, сроке сдачи в эксплуатацию. Обязан будет выкладывать документы о праве на строительство, информацию о его ходе, проданных и продающихся объектах, условиях покупки и стоимости, проект договора купли продажи. Обновлять данные нужно в течение десяти дней после каких-либо изменений, а о ходе строительства — в середине месяца. За просрочку — штраф 20 прожитминимумов для трудоспособных (сейчас 45,4 тыс. грн, но закон, если его примут, вступит в силу спустя год, так что штраф будет выше).

Без должным образом оформленного права собственности на земельный участок и права на строительные работы будет запрещено рекламировать объект.

Все риски в связи с уничтожением или повреждением новостройки — как всего дома, так и квартиры — лягут на продавца.

Застройщик обязан будет часть площади будущего объекта не выставлять на продажу, зарезервировать ее до сдачи в эксплуатацию. Это требование о гарантийной части будет тяжело выполнить мелким застройщикам, если доля от всей площади будет большой. Когда над документом еще только работали, были дискуссии о том, какой она должны быть и звучали предложения как о 10%, так и о 20%. Сошлись на том, что размер определит правительство.

То есть долю площади каждого объекта построят не за счет инвесторов, а за счет заказчика или привлеченных им кредитов. Гарантийную часть зафиксируют, чтобы избежать такой ситуации: компания обанкротилась, квартиры уже распроданы и новому застройщику в объект остается только вкладывать, без надежды как-то отбить расходы. Несколько квартир все же останется, и благодаря этому у нового застройщика будет пространство для маневра.

Объект незавершенного строительства пропишут в Хозяйственном кодексе, он станет предметом купли-продажи, сделка будет проходить через договор, а тот обязательно будут заверять нотариально.

В договоре продавец берет на себя обязательство обеспечить строительство, сдачу в эксплуатацию, госрегистрацию за покупателем и передачу в натуре объекта недвижимости. В договоре должны быть указаны:

  • название делимого объекта (дома, ЖК), частью которой является неделимый объект (будущая квартира), его технические характеристики, кадастровый номер земельного участка, регистрационный номер, идентификатор объекта в Единой государственной электронной системе в сфере строительства, графическое изображение дома на генплане;
  • название будущего объекта — квартиры, ее технические характеристики, адрес, идентификатор, регистрационный номер, план, цена, срок сдачи в эксплуатацию;
  • информация о договоре финансирования, основания и порядок изменений условий договора, его досрочного прекращения, возвращения средств, доплаты и возвращения чрезмерно уплаченных средств, ответственность за нарушение или невыполнение;
  • краткий перечень строительных работ на объекте, оборудования, которое там установят.

Дополнительно покупатель сможет затребовать:

  • выписки из Единого госреестра юрлиц, физлиц-предпринимателей о заказчике, девелопере, управителе;
  • документы о праве собственности или праве использования земельного участка;
  • градостроительные условия и ограничения по застройке;
  • техусловия к инженерному обеспечению объекта, проектную документацию и отчет о ее экспертизе, документ о праве на строительные работы;
  • финотчетность застройщика, девелопера, управителя.

То есть покупатель по нотариально заверенному договору получит не право требования на определенное количество квадратных метров, а право собственности на вполне конкретный объект, просто еще не построенный.

Покупатель после заключения такого договора сможет переуступить свои права и обязанности. По договору купли-продажи возможна будет как полная, так и частичная оплата. Если частичная, то долг передадут новому владельцу будущей квартиры.

На переуступку нужно согласие продавца объекта, и новый договор также подлежит нотариальному удостоверению.

Каждое оформление у нотариуса — это проверка всей разрешительной документации. Плюс в том, что при наличии проблем с объектом нотариус сделку не удостоверит. Минус в том, что придется платить госпошлину. По законопроекту — не больше одной минимальной зарплаты (сейчас 6 тыс. грн).

Кроме переуступки, объект незавершенного строительства будут передавать по наследству, на него можно будет обратить взыскание в ходе исполнительного производства.

При строительстве дома квартира, которую купили, может, например, потерять в квадратуре или ее площадь увеличится, поменяются другие проектные условия, однако каждое изменение нужно будет согласовывать с инвестором.

При изменениях без согласования, покупатель получит право на расторжение договора. Это право будет и в том случае, если сроки сдачи в эксплуатацию нарушат больше чем на полгода.

Право расторгнуть договор будет и у продавца. В одностороннем порядке разорвать договор он сможет, если покупатель не улодится в срок выплаты взносов за квартиру: больше месяца, если это первый платеж, 45 дней — при последующих.

Если покупатель будет срывать сроки больше трех раз в год и каждый раз просрочка будет больше двух недель, продавец сможет требовать разорвать договор, но уже с согласованием.

Расторжение договора подразумевает возвращение уже уплаченных денег. Если по вине покупателя, то с удержанием штрафа, предусмотренного в договоре

После того как объект сдадут в эксплуатацию, покупателю дадут акт приема-передачи и у него будет 15 дней на то, чтобы либо подписать его, указав, что претензий нет, либо в письменном виде подать обоснованные замечания. На устранение (бесплатное) изъянов продавцу отведут 15 дней, если другое не указано в договоре.

Если покупатель пропустит сроки и акт не подпишет, его дважды с перерывом в десять дней письменно предупредят. Если и это не сработает, на десятый день после второго предупреждения акт посчитают принятым без замечаний.

В случае сокращения площади квартиры уже после окончания строительства по сравнению с той, на которую заключили договор, покупателю вернут чрезмерно уплаченные деньги в течение месяца исходя из цены квадратного метра, указанного в договоре купли-продажи. Обратная ситуация, покупатель доплатит продавцу, если площадь больше, чем указано в договоре.


Важно

Что с налогом на недвижимость?

Одна из страшилок, которая сопровождает изменения: после покупки строящейся квартиры человек должен будет платить налог на недвижимость (если превышены условия по льготной площади).

В Налоговом кодексе незавершенные объекты строительства не фигурируют. Поэтому налоговые органы отталкивают от порядка регистрации прав на недвижимость по соответствующему закону. Сейчас им предусмотрено, что объекты незавершенного строительства идут в своем разделе Госреестра, отдельном от объектов недвижимости. Законопроект тоже подразумевает разные разделы для регистрации прав на незавершенные объекты строительства. Поэтому сейчас объект незавершенного строительства не считается объектом недвижимости и базой налогообложения. Не должен будет и после принятия законопроекта.


 

Если Вы обнаружили ошибку в тексте, выделите ее мышью и нажмите Ctrl+Enter

Подпишитесь на НАШ в социальных сетях

Комментарии

фото пользователя
Для комментирования материала или зарегистрируйтесь
+ Больше комментариев

Новости партнеров

Загрузка...
^