Покупать или не покупать: что будет с ценами на жилье в 2022 году и стоит ли в него вкладываться сейчас?

Покупать или не покупать: что будет с ценами на жилье в 2022 году и стоит ли в него вкладываться сейчас?
08 февраля 10:35

Покупать или не покупать: что будет с ценами на жилье в 2022 году и стоит ли в него вкладываться сейчас?

08 февраля 10:35

2021 год был периодом растущих цен на жилье. Сказывалось подорожание стройматериалов, инфляция, рост цен на энергоносители. Влияние этих факторов на цены в 2022 г. никуда не ушло. Но добавилась геополитическая турбулентность, разговоры о вторжении, серьезные колебания на валютном рынке. Кроме того, армия потенциальных покупателей жилой недвижимости из-за кризиса не растет, а сокращается. Богаче украинцы за прошлый год стали только в статистических отчетах власти – подавляющее большинство из года в год называют себя бедными людьми.

Но даже бедным людям нужно где-то жить, и они откладывают деньги на квартиру себе и детям. Nash.Live спросил у экспертов, есть ли в 2022 году предпосылки для удешевления жилья на первичном и на вторичном рынке? Подходящее ли сейчас время для того, чтобы покупать жилую недвижимость, учитывая геополитическую нервозность, рывки вверх-вниз на валютном рынке, инфляцию, подорожание энергоносителей?

Анатолий Топал, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью:

- На первичном рынке на застройщика будет продолжать давить удорожание стройматериалов, энергоресурсов. Будет давить инфляция. Никуда не делась коррупционная составляющая. Да, есть шаги в сторону наведения порядка, но коррупция не только в разрешительной системе. Идет просто ужасное выкручивание рук застройщиков при подключении сетей. Плюс к этому нехватка и дороговизна квалифицированных рабочих рук – они бегут из страны и удержать их можно только деньгами. Все это будет давить застройщиков снизу к повышению цен.

С другой стороны, покупатель практически исчерпал величину роста спроса, люди вышли на свой максимум. Мы получили некий паритет между вынужденным повышением цен и возможностью их заплатить. Что может сделать застройщик? Это предоставить программу рассрочки. Если он хотя бы на два года ее удлинит, это вернет ему довольно большую долю покупательского спроса. Ведь реальная ипотека сейчас под 15-16%, а анонсированная 5-7% - только для очень узкого круга.

Мы видим борьбу между верхами и низами, а во что она выльется, поймем в марте-апреле. По ценам мы сейчас находимся в состоянии коррекции, на которую влияет много факторов. Но есть факт: у снижения цен в гривне нет никаких предпосылок.

На первичном рынке мы наблюдаем дефицит качественного предложения. Платежеспособный спрос, люди, которые могут платить, начали требовать качественного жилья. Если еще несколько лет назад основную роль играло месторасположение и сумма денег за квадратный метр, то сейчас на первое место при принятии решения выходят: наличие сервисов, благоустройство, инфраструктура внутри комплекса, безопасность, соседи. Люди готовы платить больше за качественное жилье, но малая часть застройщиков может его дать. Так что нет оснований говорить, что цены в сегментах комфорт+, бизнес, премиум снизятся. А вот повысятся ли, покажет время. Скорее всего, будет повышение в рамках инфляционной составляющей.

Со вторичкой сейчас все сложнее. Государство сделало все, чтобы небольшой инвестор ушел из Украины на другие рынки. Особенно когда они начали лупить обязательный отчет в налоговую до регистрации права собственности, что не лезет ни в какие ворота. На фоне последних нововведений вторичный рынок может остановиться, пока не разработают какие-то методы защиты от государства. (5 февраля вступил в силу совместный приказ Минюста и Минфина о проверке данных о покупателе недвижимости перед регистрацией его прав. Запросы в ГНС будут подавать нотариусы и госрегистраторы, а проверять покупателя налоговики будут в Госреестре физлиц-налогоплательщиков и Госреестре прав на недвижимость, - авт.) Вы понимаете, какой мизерный процент людей у нас может доказать происхождение денег, особенно люди в возрасте, которые копят со времен СССР.

На вторичке в 2022 году будет усугубляться раздел между качественным жильем, построенном с конца 90-х (туда уходит спрос), и массовой советской застройкой, которая уже несколько раз исчерпала свой ресурс (туда люди будут идти в последнюю очередь). Именно в старых массивах может случиться все, что угодно. На вторичном рынке, особенно под воздействием факторов политической и экономической нестабильности, плюс разгоняемых военных угроз, многие инвесторы ушли в режим ожидания до конца февраля – начала марта. Когда уходит платежеспособный спрос, те, кому нужно продать, будут снижать цену.

Не забываем, что этот год немаловажный. Вот увидите, что следующее решение, которое примет государство, это будет отбор жилья даже за мизерные долги по коммуналке. В этом случае встанет вопрос о том, насколько будет востребован старый жилой фонд. Тогда возможна коррекция вниз, а вот по качественному сегменту она не ожидается.

В 2021 году мы выгребли весь платежеспособный спрос. Коррекция в 2022 году будет. Предпосылок как для резкого взлета цен, так и для резкого падения сейчас нет. Колебания на 5-7% вверх или вниз не являются взлетом или падением. Но реальную ситуацию увидим уже весной, когда станет ясно, что будет с долларом, с экономикой, со страной.

Сегмент, который сейчас в спросе и, по прогнозам экспертов, в ближайшие пять лет будет развиваться – это коттеджное строительство в ближайшем пригороде: небольшие дома, сблоченные, многоквартирные, которые по ошибке называют таун-хаусами. Во время пандемии люди поняли, что можно работать, не заезжая в киевский офис неделями, и жить автономно, имея хотя бы иллюзию независимости от соседей, коммунальщиков, бешеного ритма Киева. Платежеспособные люди будут перебираться в пригород. Там тоже есть дефицит качественного жилья. Сегменты эконом, комфорт минус наполняются довольно активно, но комфорт плюс, бизнес минус сейчас представлен нешироко. А спрос есть, и он растет.

Еще один сегмент, развитие которого никто не предполагал: растет количество непрофильных инвестиций в землю сельхозназначения. Имея небольшой пул денег люди покупают землю, не привязываясь к месту. Привязываются к арендатору. Если он дает 10% в материальном эквиваленте за аренду от стоимости земли, инвесторы готовы покупать. Понимая, что через два года цена может вырасти от 30% до 100%.

В 2022 году и в последующих, рынок недвижимости, если все будет хорошо и не примут решения, которые заставят людей бежать, останется доминирующим для инвестиций. Инвестиции в рынок недвижимости сейчас понятны для большинства. Понимая, что бумажные деньги и деньги в банках могут сгореть, куда их девать? Остается недвижимость. Люди переждут колебания, связанные с законами, угрозами войны, и уже в марте мы увидим реальные тенденции 2022 года и будем говорить о повышении или снижении цен.

Алексей Кущ, экономист:

- В вопросе вложений в недвижимость есть несколько аспектов, и первый – их безальтернативность. Вопрос не в том, стоит вкладывать в жилье или нет, а в том, если не стоит, то во что вкладывать? К сожалению, у нас нет широкого инструментария для инвестиций. Нет украинского фондового рынка. Банковский депозит перестал выполнять роль компенсатора инфляции. Фондовый рынок иностранных ценных бумаг опасен из-за пузыря. Если держать в инвалюте, это тоже от инфляции не защищает. Вкладывать в облигации внутреннего государственного займа – это играть в своеобразную рулетку с государством. Плюс ты никогда не купишь ОВГЗ с той же доходностью, с которой покупают на первичном рынке финансовые спекулянты. Можно вложиться в какой-то инвестиционный фонд, которым управляет какая-то компания по управлению активами, но тут все на доверии. В золото имеет смысл вкладываться на очень длительный срок, и в Украине это не популярно.

Поэтому недвижимость – безальтернативный вариант. Она сочетает два основных свойства инвестирования. Тело инвестиции сохраняется, не обесценивается, потому что недвижимость сильно не дешевеет, а, наоборот, дорожает. Но ты еще и зарабатываешь пассивный доход, сдавая жилье в аренду. Если брать аренду в валюте, то доходность операций в среднем получается от 5% до 10%. Неплохо, с точки зрения компенсации инфляции.

Нужно, конечно, понимать, где эту недвижимость покупать. В Украине строится порядка 10 млн кв. м жилья ежегодно. По стандартам для возобновления жилищного фонда ежегодно должно строиться по 1 кв. м на человека. То есть у нас ежегодно должно сдаваться 35-40 млн кв. м жилья. Значит жилья у нас строится мало, да еще и крайне неравномерно.

У нас есть три основных центра строительства жилья: Львов, Киев и Одесса. В остальных городах, даже таких, как Харьков и Днепр, не говоря уже о Запорожье, Харькове, Херсоне, Полтаве, строится мало. То есть выбирать нужно правильный объект инвестирования в Киеве, Львове или Одессе.

Киев – моно-город, который оттягивает на себя все человеческие, экономические, инвестиционные ресурсы. Недвижимость в столице будет расти, пока будет потенциал их оттока. Как только потенциал в части пополнения Киева закончится, выгодность инвестиций в жилье начнет снижаться. Когда это произойдет – сказать сложно. Некоторые урбанисты рассчитали, что в Киеве с пригородами могут жить порядка 10 млн человек. Сейчас живут около 4-5 млн человек. Так что потенциал роста, даже удваивания, есть. Это риск долгосрочный, но в течение около десяти лет потенциал аренды будет сохраняться. Где-то лет через 15 он будет снижаться.

Что касается сегодняшних рисков, то я вижу один ключевой: риск роста себестоимости строительства. Промышленная инфляция на уровне 70%, которая была в прошлом году, привела к колоссальному подорожанию стройматериалов, многие из которых зависят от цен на газ. Например, в цементе и бетоне около 30-40% в себестоимости – это цена газа, плюс стекло, плитка, зависящая от цены на металлы кабельная продукция. У многих застройщиков себестоимость может оказаться выше, чем цена, по которой они продают жилье. Могут сработать эти ценовые "ножницы" и, соответственно, выживут сильнейшие, которые могут диверсифицировать риски за счет разных объектов.

Сейчас очень высокий риск точечных дефолтов застройщиков, которые могут слиться в один системный риск. Так что к выбору нужно подходить крайне осторожно. И вопрос о том, покупать сейча жилье или нет, стоит ставить так: покупать ли на стадии котлована? Риск тут не в войне, а в "ножницах": цена-себестоимость.

Анна Лаевская, коммерческий директор "Интергал-Буд":

- Реальных рыночных предпосылок для снижения стоимости недвижимости пока нет. Если рассматривать факторы, влияющие на ценообразование квадратных метров на первичном рынке, то основной – себестоимость, а она сейчас крайне высока. За прошлый год значительно выросла цена на строительные материалы: металл, бетон, керамические и газобетонные блоки. И все это продолжает дорожать. Растут в стоимости и энергоресурсы. Все это – расходная часть, которая не позволяет застройщикам снижать стоимость жилья. Если же кто-то из игроков рынка предлагает недвижимость по ценам ниже средних рыночных, то это, скорее, является поводом для беспокойства. Инвестиции в такие объекты крайне рискованны, ведь покупатель, в конце концов, может остаться и без денег, и без квартиры.

Более того, как только геополитическая ситуация уладится, продолжится ценовой рост. В настоящее время формируется отложенный спрос. Многие инвесторы выжидают более благоприятных обстоятельств, и как только они наступят – проинветируют в недвижимость. Поэтому не стоит надеяться на удешевление жилья. Если есть желание купить квадратные метры, это лучше сделать уже сейчас.

Фактор полномасштабной военной угрозы сдерживает не только спрос, но и дальнейшую ценовую динамику. Сейчас многие застройщики предлагают покупателям разнообразные скидки и специальные условия, например, выгодное приобретение квартир в рассрочку.

Если Вы обнаружили ошибку в тексте, выделите ее мышью и нажмите Ctrl+Enter

Подпишитесь на НАШ в социальных сетях

Комментарии

фото пользователя
Для комментирования материала или зарегистрируйтесь
+ Больше комментариев
^