Почем украинский чернозем: как будет работать рынок земли

Почем украинский чернозем: как будет работать рынок земли
26 сентября 15:01

Почем украинский чернозем: как будет работать рынок земли

26 сентября 15:01

Правительство подало в парламент законопроект об открытии рынка земли. Описывая условия, Кабмин пошел по самому быстрому пути. Вместо того, чтобы подготовить отдельный документ об обороте сельхозземель, предлагает изменить действующие законы и Земельный кодекс.

Содержание

Изначально в Кабмине хотели открыть рынок для всех, в том числе для физлиц-нерезидентов. Но после шквала возражений, нормы немного ужесточили. В итоге покупать землю сельхозназначения смогут:

  • граждане Украины;
  • государство;
  • территориальные громады;
  • юрлица, созданные в соответствии с законодательством Украины. То есть купить землю смогут компании, конечными собственниками которых являются иностранцы. Однако планируют внести изменения в закон о санкциях и исключить из списка потенциальных покупателей россиян. Если системой мониторинга будет определено, что гражданин России значится среди конечных бенефициаров уже после продажи, угодья конфискуют.

Иностранцы и лица без гражданства смогут получать землю по наследству.

Если земельный участок находится в аренде, арендатору предоставят преимущественное право на ее выкуп. При условии, что он заплатит цену, по которой она продается.

Пока что не ясно, где будут продавать участки. Министр экономики Тимофей Милованов говорил о Prozorro или специальной площадке.

Гражданам, у которых есть пожизненное наследственное право на владение государственной или коммунальной сельхозземлей будет и право на ее льготный выкуп. Ее продадут по нормативной денежной оценке и с рассрочкой на пять лет.


Нормативная денежная оценка (НДО) проводится не реже чем раз в 5-7 лет и таким образом оценивается около 560 тыс. га сельхозземли. Цены зависят от региона и назначения сельхозземли. Средняя по стране за 1 га пашни — 27,5 тыс. грн, природных сенокосов — 7,2 тыс. грн, природных пастбищ — 5,7 тыс. грн, многолетних насаждений — 53,8 тыс. грн.


На этапе разработки законопроекта речь шла о том, чтобы ограничить арендованные и приобретенные площади в одних руках. Но в утвержденном варианте речь идет только о покупке.

Общая площадь в руках одного владельца — физлица или юрлица — и связанных с ним лиц не может быть больше:

  • 15% от площади всей земли сельхозназначения в пределах области;
  • 0,5% площади всей земли сельхозназначения в пределах Украины.

Правительство решило не ограничивать объемы в пределах района. Кроме того, не стали указывать их в количественных показателях — гектарах или квадратных метрах. Потенциальные проблемы могут быть в том случае, если земли будут перепрофилировать.

Пугающей выглядит норма о том, что в одних руках может быть до 0,5% от сельхозугодий страны. Сейчас общие площади составляют 42 млн га, а значит 0,5% — это 210 тыс. га или 2,1 тыс. кв. км — два Киева. Однако в данный момент есть агрохолдинги, которые работают более чем на 200 тыс. га. Правда, на правах аренды.

Изменения вступят в силу 1 октября 2020 года. Но до этого времени в правительстве обещают еще массу изменений в законодательство. Поданный сейчас законопроект, как объяснили там, специально сделали лаконичным.

"Все сопутствующие вещи, который нужно реализовать, чтоб рынок заработал – дерегуляция, привилегированное право выкупа земли, аукционы, консолидация земель, изменение системы геопространственных данных, господдержка – будут вносить в Раду депутаты", - заверил в своем интервью изданию Liga.net замминистра развития экономики, торговли и сельского хозяйства Тарас Высоцкий.

На договоры аренды, которые будут действовать на момент запуска рынка, законодательство не будет покушаться. Их условия и сроки останутся в силе. Даже если они заключены на кабальных для владельцев паев условиях. Если собственники хотят более выгодных, на которые рассчитывают после снятия моратория, придется расторгать их в судебном порядке и искать более сговорчивых арендаторов.

Можно ориентироваться на НДО. Если вывести очень среднюю цифру по регионам и направлениям, то 1 га стоит 23 550 грн и по нынешнему курсу приближается к 1 тыс. долл. за гектар. Такие стартовые прайсы закладывают и в правительстве, оценивая стоимость государственной земли. Тимофей Милованов считает, что за счет продажи 1 млн га государственной земли, в первый год удастся выручить 1 млрд долл.

Предсказать расценки земли в частной собственности можно только в очень широком диапазоне. Цена будет зависеть от множества факторов, но можно выделить основные.

Регион. Важно сочетание качества почвы и количества выпадающих осадков. Самый оптимальный баланс в Черкасской, Полтавской, Винницкой, Кировоградской областях и на юг Киевской области.

Размер участка. Минимальная площадь земли, которая может быть интересна для старта аграрного бизнеса — 10 га, а оптимальная — 200 га. При этом средний размер земельного пая в Украине — 4 га. "Поднять" на нем сумасшедшие деньги не получится.

Потенциальный доход. Прибыль с одного гектара, кроме качества земли и количества осадков, зависит от налоговой политики, инфраструктуры, доступности кредитов, стоимости аренды, состояния непосредственно купленного участка, спроса на агропродукцию, урожая в предыдущий период и т. д.

Альтернатива. Имея на руках 200 тыс. долл. на которые, условно, можно купить 200 га земли, инвестор закономерно задумается, а не выгоднее ли вложить деньги в прибыльные финансовые инструменты. Тем более, что государство предлагает отличную альтернативу — гривневые облигации внутреннего государственного займа с 16% доходности. Снизится ли она в следующем году, к моменту открытия рынка — сейчас вопрос без ответа. Пока что НБУ снижает учетную ставку, к которой привязана доходность ОВГЗ, медленно, по 0,5 процентных пункта.

Окончательные условия открытого рынка. От того на каких условиях и кого пустят на рынок зависит уровень конкуренции. Чем он выше, тем дороже земля. Законопроект еще не прошел даже первое чтение, а ко второму может измениться. В нынешнем варианте список потенциальных покупателей относительно широкий. Но нерезидентов из него уже исключили. Кроме того, особые условия будут у тех, кто имеет право на пожизненное пользование. Также будут действовать договора аренды, а средняя цена одного га по ним сейчас очень умеренная — около 2,5 тыс. грн в месяц. Арендаторы могут задуматься, стоит ли тратить деньги на покупку земли сразу.

Тенизация. Сельхозземли уже давно покупают в обход моратория. Максимальные цены по стране — 53 тыс. грн за гектар, минимальные — 22 тыс. грн за га.

По оценкам VoxUkraine медианная стоимость 1 га в стране в ценах 2016 г. составляет 36,2 тыс. грн за гектар. И в течение последних четырех лет цены снижаются.

Медианная цена за гектар земли под мораторием

Данные VoxUkraine

Этот ориентир очень важен. Чем дешевле земля в "тени", тем меньше причин переплачивать за нее на легальном рынке. Так что пока максимальную цену гектара после снятия моратория можно оценить на уровне 36 тыс. грн -1 492 долл. или 1 359 евро.

Если Вы обнаружили ошибку в тексте, выделите ее мышью и нажмите Ctrl+Enter

Подпишитесь на НАШ в социальных сетях

Комментарии

фото пользователя
Для комментирования материала или зарегистрируйтесь
+ Больше комментариев
^