На краю земли: что так и не сделали для запуска рынка?

На краю земли: что так и не сделали для запуска рынка?
22 января 15:19

На краю земли: что так и не сделали для запуска рынка?

22 января 15:19

Через пять месяцев, с 1 июля, в Украине откроют рынок земли. Базовые условия парламент согласовал весной 2020 г. Сначала рынок будет открыт только для граждан Украины, исключительно для физлиц, по цене не ниже нормативной денежной оценки и не больше 100 га в одни руки.

Однако модели рынка мало. Какие законы еще нужно принять для нормального функционирования рынка, могут ли его отменить, что нужно сделать владельцам паев до запуска, есть ли еще шанс получить 2 гектара и сколько будет стоить чернозем? Выясняем у экспертов.

Содержание

Ростислав Кравец, адвокат:

- Отсутствует как таковая инвентаризация земель коммунальной и государственной собственности. Несмотря на то, что большие объемы передали из государственной в коммунальную собственность, это и ведет к основным злоупотреблениям. Те лица, которые за этим стоят, на то и рассчитывают, чтобы скрыто от госорганов, местных властей в ручном режиме распродавать землю.

Не приняты законы о проведении торгов, а самое главное, что нет законов о контроле за использованием земли. Ответственность за изменение целевого назначения отсутствует. Если сейчас земля сельскохозяйственная, нет гарантий, что она таковой останется. Мы можем потерять черноземы из-за неправильного использования и прямого вывоза. Уже есть ряд компаний, которые технически готовятся к вывозу.

Руслан Бортник, директор украинского института политики:

- Сейчас мы готовы где-то на 70%. Еще необходимо принять не менее 20-30 подзаконных нормативно-правовых актов правительством, министерствами. Кроме того, необходимо внести изменения, и законопроекты есть, в части работы кадастра, оценки земли. Принципиальное решение у нас есть, есть имплиментированная модель рынка, но инструментов применения пока что мало. Если законодательная база не поменяется до 1 июля, то нынешних норм будет недостаточно для запуска рынка.

Тарас Загородний, политический и экономический эксперт:

- Нормативка, в принципе, готова. Вопрос в том, как она будет выполняться. У нас есть масса хороших законов, которые не работают. В принятом есть противоречия. Якобы иностранцам запрещено покупать землю, но разрешено давать землю в залог банкам, которыми владеют иностранцы. Думаю, будет масса недоразумений, конфликтов и нет гарантий, что не произойдет массовая скупка земли в объемах выше указанных нормативов.

Алексей Кущ, экономист:

- Такие сложные рынки, которые связаны с перераспределением капитала, отчуждением капитала от первичных собственников в пользу новых владельцев, требуют безукоризненной защиты титулов собственности и институциональной готовности страны.

Есть такое понятие, как титулы Торренса. Они применяются в странах Британского Содружества и подразумевают, что все, что есть в реестрах, законно, что за пределами — не законно. Собственник не должен доказывать свое право собственности, если внесен в реестр. Если в результате рейдерских атак собственность теряет, государство компенсирует убытки. Эту модель применили в Сингапуре, Эстонии.

В Украине отсутствует система защиты титулов собственности. Нам обещали, что рынок не откроется, пока в кадастре не наведут порядок. Проблемы не исчезли и почти ничего не изменилось: те же дублированные записи, по несколько собственников на один участок, получение документов в кадастре вызывает сложности, внесение изменений — затруднения. Кадастр так и не работает как часы. Много говорили о его переведении на блокчейн, что исключило бы махинации и злоупотребления, но ничего не сделано.

Институциональная способность связана со способностью государства контролировать соблюдение правил на рынке земли: чтобы не было фиктивных скупок, серых схем, покупки на подставных лиц, не было обезземеливания мелких фермеров, смены целевого назначения. У нас вакуум.

Под институциональную готовность не разработаны нормативно-правовые акты, которые касались бы, например, скупки земли на фиктивных собственников, контроля целевого назначения, выведения из сельхозоборота. Наоборот, последние законодательные изменения все децентрализируют и упрощают, создают возможности для манипуляций.

Ростислав Кравец: Вероятность отмены крайне высока. Об этом свидетельствует атака президента и зарубежных партнеров на Конституционный суд. Мы видим, как в последнее время главу КСУ преследуют по надуманным предлогам, судей обливают грязью, пытаются найти компромат. Основной цель атаки является возможное решение о рынке земли. КСУ — последний, кто может остановить эту вакханалию.

Руслан Бортник: Вероятность отмены есть в рамках работы Конституционного суда, но я оцениваю ее где-то на 30%. Она существенна, но не доминирующая.

В случае же отмены, думаю, принять новый закон в нынешнем парламенте нереально. Западные партнеры, в том числе публично, тот же Всемирный банк, Международный валютный фонд, заявляют, что нынешняя модель рынка их не устраивает и ее нужно дорабатывать. Поскольку, напомню, на переходной период зафиксировано, что земля может продаваться только украинцам, только физлицам в объеме до 100 га. Это западных партнеров не устраивает и не позволяет функционировать на нашем рынке аграрным транснациональным компаниям. Они будут искать схемы, нелегальные, полулегальные, но они ограничены, и Запад активно лоббирует внесение изменений. Однако думаю, что глобальные изменения внести будет нереально.

Тарас Загородний: Не исключено, что будет решение КСУ. Вероятность высокая. Одна из главных причин атаки на главы Суда Александра Тупицкого и КСУ в том, что там готовы принимать решение. Я бы его даже поддержал. В нынешних условиях и в данном формате открывать рынок рискованно.

Спекулянты хотели так, как предлагал Тимофей Милованов — 200 тыс. га в одни руки, свободное участие иностранцев. Нигде в Европе такой ерунды нет. Не получилось, но не исключаю, что и нынешний вариант КСУ может завернуть. Судьи уже показывали решение.

Тарас Загородний: Конечно, оформить право собственности, присвоить кадастровый номер и внести в реестр. Проблема в том, что у многих людей низкая юридическая грамотность и многие держатели паев — люди в возрасте, которые не разбираются в нюансах. В результате увидим много мошеннических схем, которые приведут к конфликтам и землю будут забирать.

Ростислав Кравец: Тот, кто владеет паем, так или иначе уже подписал договор на аренду. Поэтому речь будет идти исключительно о проверке сроков и условий договоров. В большинстве случаев вопросы с оформлением прав собственности и присвоением кадастрового номера уже решен. Если нет, то необходимо этим заняться.

Ростислав Кравец: В свете открытия рынка, желание получить деньги из воздуха у тех, кто землю не покупал, велико. Нужно отдавать себе отчет в том, что владельцы паев ни копейки за них не платили. Раздаются стоны о продаже и невозможности распоряжаться. Но землю давали не для продажи, а для использования. Если не способны, значит должны вернуть государству.

Сейчас вокруг выделения 2 га будут коррупционные схемы. Люди до сих пор имеют шанс на получение. Порядок действий: обратиться в местную администрацию о выделении 2 га, получить отказ, пойти в суд, получить решение о повторном рассмотрении, опять получить отказ, дать взятку главе администрации, депутатам и вам выделят землю.

Алексей Кущ: Я пришел к выводу, что выше, чем нормативная оценка, земля вряд ли будет продаваться. Средняя цена будет порядка 1 тыс. долл., за исключением некоторых районов Черкасской и Полтавской областей, где очень плодородная почва.

А вот на юге может продаваться и ниже: 700 и 600 долларов в некоторых районах. Продавать ниже нормативной оценки запрещено, но будут применять обычные схемы: продажа по нормативной оценке, а потом возврат части денег от продавца покупателю.

Разговоры о 5-20 тыс. долларов за гектар украинских черноземов не выдерживают критики. Стоимость будет частично определять спросом со стороны тех, кто землю обрабатывает, но зачастую у них нет средств для покупки. В том числе и у некоторых отягощенных долгами агрохолдингов. Поэтому деньги будут брать в долг. Частично землю будут покупать люди, которые захотят вложить ресурсы в земельные активы. Они будут сравнивать альтернативную доходность на других рынках страны. Это 10-12% на рынке облигаций внутреннего государственного займа. И с точки зрения альтернативной доходности порядка 1 тыс. долл. будет цена гектара.

Примерно та же цифра, плюс-минус 500 долл., будет при другом методе формирования стоимости, который на первом этапе работы рынка будет более востребованным. Это метод оценки рентного дохода, ведь земля — классический рентный актив, если ее собственник не обрабатывает, а сдает в аренду.

Механизм простой: среднегодовая цена аренды, умноженная на период времени, необходимого для определения капитализации. В западных странах, как правило, 20 лет, а у нас 10 лет, потому что выше риски. Средняя цена аренды от 60 до 100 долларов, умножаем на 10 лет и получаем 600-1000 долл., а если умножим на 15 лет, то до 1500 долл.

Фактор сдерживания в том, что наши черноземы генерируют низкий уровень добавленной стоимости. Высокий уровень может быть в диверсифицированном аграрном производстве, где многообразие культур, видов деятельности.

У украинских фермерских хозяйств средняя добавленная стоимость на уровне 500-800 долл., агрохолдинги зарабатывают на масштабе и технических культурах и у них уровень добавленной стоимости порядка 250 долл. Минус затраты, прибыль, и они могут платить аренду порядка 50 долл.

Чтобы росла стоимость аренды, нужно увеличивать уровень добавленной стоимости в аграрном производстве Только после этого будет расти стоимость земли. Это объясняет, почему в Нидерландах, где земли менее плодородные, цена земли будет в разы выше, чем в Украине. Там от 80 до 90 млрд евро экспорт аграрной продукции, что в четыре раза больше, чем аграрный экспорт Украины. Хотя по площади Нидерланды равны средней украинской области. В уровне добавленной стоимости европейских фермеров сидит большое количество бюджетных дотаций Евросоюза, чего нет у нас.

Тарас Загородний: На первом этапе рынок покажет. Многие люди не хотят продавать землю, поэтому и спекуляций будет много. Я не исключаю даже силового отъема. Например, приезжает в село бригада с автоматами, привозит нотариуса и заставляет продавать. К сожалению, может быть. Тема конфликтная.

Слово рынок меня всегда напрягает. Мы покупаем или продаем? Когда продаем, то хотим по цене Европы, а когда покупаем, то по самой низкой. Поэтому на старте в прямом смысле слова рынка никакого не будет. Хорошо, что разрешили покупать только частным лицам, но все равно должно быть ужесточение законодательства. Хотя бы по модели Польши.

Когда говорят о рынке земли, молчат о том, что речь идет о территориях. Вопрос в том, как они поддержат инфраструктурой. Если бы продавили изначальный вариант, у нас пол страны опустело бы и заезжал бы два раза в год трактор. Есть вопрос и безопасности, например, скупка в приграничных районах российским капиталом через разные формы.

Моя позиция: владеть должны те, кто обрабатывает, как в Польше. Там попробуй, купи землю, хотя вроде и рынок свободен. Иностранцам — нет, нужно определенный период жить в Польше, бизнес-план, опыт в сельском хозяйстве, приоритет на выкуп фермерам, местным громадам, церкви. По-хорошему, должен быть банк земли, право на выкуп только у государства и потом передача в аренду. Сейчас речь идет о пенсионной реформе и это должен быть банк земли пенсионного фонда. Кстати, в странах Балтии земли были в основном скуплены шведскими пенсионными фондами.

Если Вы обнаружили ошибку в тексте, выделите ее мышью и нажмите Ctrl+Enter

Подпишитесь на НАШ в социальных сетях

Комментарии

фото пользователя
Для комментирования материала или зарегистрируйтесь
+ Больше комментариев
^