Хочу купить землю. Как это сделать с 1 июля и какие налоги заплатить?

22 июня 13:28

Хочу купить землю. Как это сделать с 1 июля и какие налоги заплатить?

22 июня 13:28

1 июля вступает в силу закон 552-IX - о запуске рынка земли. Он прописывает базовые условия, но не конкретику по сделкам купли-продажи. До конца 2023 года к рынку допущены только физлица и с тем, что концентрация сельхозземли в одних руках не может превышать 100 га. Потом на рынок выйдут уже юрлица и увеличится порог концентрации до 10 тыс. га в собственности одного человека или юрлица, кроме банков (по ним ограничений нет). Иностранцев пустят только в том случае, если такое разрешение на референдуме примут украинцы.

Покупать землю за кэш нельзя – все сделки только в безналичной форме. Цена гектара до 2030 года не может быть ниже нормативной денежной оценки. У физлица-арендатора, но до 2024 г. не юрлица-арендатора, будет преимущественное право на покупку арендованной им же земли. И это право он может уступить другому.

Запуск рынка не значит, что действующие договора аренды расторгаются. Прекратить аренду можно по согласию сторон на основании допсоглашения, по решению суда или в одностороннем порядке, если это предусмотрено договором.

О схемах, благодаря которым юрлица и иностранцы смогут покупать землю, Nash.Live уже писал. Это возможно благодаря дыркам в законодательстве и послаблениям, которые провели через законопроекты. Тут и конгломераты физлиц-владельцев 100 га в составе предприятия, и смена целевого назначения, и консолидация земли через банки, собственниками которых могут выступать латифундисты.

Но до недавнего времени было не до конца понятно, как же именно будет происходить сделка по покупке между двумя физлицами, то есть в соответствии со всеми строгими условиями изначального закона. На днях Кабмин согласовал порядок проверки покупателя и собственника земли. Разбираемся, как один законопослушный гражданин может купить до 100 га земли у другого с 1 июля 2021 г.

Содержание

Вы как покупатель, нашли интересующий вас участок земли, который продавец выставляет на продажу по цене, не ниже нормативной денежной оценки и площадью до 100 га гектаров. У вас как покупателя и у продавца есть банковские счета, с помощью которых вы проведете безналичный расчет. К чему же приготовиться?

Сделку удостоверит нотариус, но до того, как она будет оформлена, он проверяет покупателя на соответствие условиям ст. 130 Земельного кодекса. Именно ее нормами и запускается рынок земли.

Для начала нужно установить личность – то есть нужен паспорт. Также он проверит, не входят ли покупатель и собственник земли в санкционные списки СНБО, террористические организации и проверить, сколько земли уже есть в собственности у покупателя, чтобы пороговые значения не были превышены.

То есть нотариус промониторит данные Государственного реестра имущественных прав на недвижимость, Госгеокадастр, Единый госреестр юрлиц, физлиц-предпринимателей.

Также нужно подтвердить источник происхождения средств у покупателя. Кабмин в порядке проверки дает неисчерпывающий список разрешенных источников средств для покупки земли:

  • зарплата и денежное обеспечение;
  • гонорары и другие выплаты по гражданско-правовым сделкам;
  • доход от предпринимательской или независимой профессиональной деятельности;
  • доход от отчуждения имущества;
  • дивиденды, проценты, роялти, страховые выплаты, выигрыши в азартные игры, в лотерею и т.д. и призы в денежной форме за участие в соревнованиях;
  • пенсия;
  • наследство;
  • подарки;
  • заимствованные средства – кредит.

Главный документ, подтверждающий происхождение средств, – декларация об имуществе и доходах, но возможны и другие документы.

После проверки нотариус составит протокол в двух экземплярах: один останется у него. Второй отдадут покупателю. Только после этого можно проводить сделку.

"Стоимость сделок за пару гектаров земли не будет превышать 50 тыс. грн, а то и 20-30 тыс. грн. Цена земли в Украине крайне низка, поскольку рынок не сформирован. Суммы мизерные, и подтвердить происхождение средств проблем не составляет, показав прошлогоднюю декларацию или свою зарплату. Подавать подтверждение нужно в банк, но все это можно обойти, - говорит адвокат Ростислав Кравец. - Как показывает практика с теми же сделками по недвижимости, где все это необходимо и действует не первый год, в договоре купли-продажи может быть указано, что деньги уже переданы, либо они будут переданы в будущем, а право собственности уже передается. То есть все может быть указано в самом договоре, и, таким образом, обходят все проблемы с финансовым мониторингом. Мы понимаем, что делать предоплату, а только потом идти к нотариусу, проходить проверку, подавать документы – это рискованно. Если бы сделка была абсолютно чистой и правильной, она должна была бы проводиться в день нотариального оформления. Человек должен сразу подписывать у нотариуса платежку, отправлять в банк, в течение десяти минут все проверить и перечислить средства. Этого не будет. Все будет происходить следующим образом: в договоре укажут, что деньги были уже переданы, и стороны друг к другу претензий не имеют".

Документы, которые необходимы для сделки:

  • паспорта и идентификационные коды продавца и покупателя;
  • отчет об экспертной денежной оценке земли;
  • документы, подтверждающие право собственности – выписка из реестра или государственный акт;
  • выписка Госгеокадастра об участке.

Ростислав Кравец говорит, что также может потребоваться разрешения от супругов, как при приобретении, так и при продаже земли.

"Правоустанавливающие документы – это может быть свидетельство о наследстве, что будет довольно часто. То есть о вступлении в наследство. Выписка же из кадастра берется у нотариуса", - уточняет адвокат.

Законодательством закреплено первоочередное право на выкуп земли у того, кто получил разрешение на добычу полезных ископаемых на участке, а следом за ним у арендатора. Но не факт, что желания владельца продать участок и арендатора – его купить совпадут.

"Все договоры аренды внесены и показаны в реестре. Должно быть нотариально заверенное и чем-то подтвержденное предложение арендатору выкупить эту землю. Устанавливается срок, и, если он прошел, со всеми документами можно идти к нотариусу", - говорит. Р. Кравец.

Сроки предупреждения арендатора прописаны законом 1423-IX – или законопроектом №2194, длительное рассмотрение которого надолго запомнится и парламентариям, и избирателям. Если участок уже в аренде, владелец должен за два месяца до желаемой сделки уведомить о ней нотариуса. Тот отображает намерение в Реестре прав и течение трех дней уведомляет арендатора. Тот может в течение месяца согласиться и выкупить участок, отказаться, передать свое первоочередное право на выкуп кому-то. Может и проигнорировать, но тогда будет считаться, что от выкупа арендатор отказался. Важно и то, что как только собственник заявил о запланированной сделке и пошла процедура уведомления арендатора, цену продажи менять нельзя. А если она меняется, то процесс запускается заново.

После закрытия сделки, нотариус может сделать извлечение из реестра, где будет указан новый собственник земельного участка с конкретным кадастровым номером.

Сейчас при продаже нормы такие:

  • с дохода, который продавец земельного участка площадью до 2 га, получил в результате продажи один раз в год и при условии, что земля была у него в собственности больше трех лет, налог не взымается;
  • если за год продается больше одного объекта недвижимости, участка в собственности площадью больше 2 га, то с дохода нужно уже уплатить 5% налога (тогда как общая ставка налога на прибыль – 18%). Плюс военный сбор (1,5%).

То есть первая продажа пая уплату налогов не подразумевает, а последующие – да. Доход, в данном случае – цена участка, указанная в договоре. Но ВР приняла законопроект о нулевой декларации, которым предусмотрено, что ставка налога будет 5% для второй продажи за год, а все последующие за год подводят под полную ставку в 18%. Конечно, с военным сбором 1,5%. Это касается всех сделок по недвижимости, и земли в частности. Для верности эту норму заложили не только в закон о налоговой амнистии, но и в законопроект №5600, недавно одобренный Кабмином и поданный в Раду.

Тут важно учитывать, что вместе с землей, владельцам в скором времени светит еще и уплата минимального налогового обязательства (МНО). Эту норму опять же прописывают в законопроекте №5600.

Суть МНО в том, что есть унифицированная сумма минимальных налоговых платежей для земельного участка, на которую рассчитывает государство. Если фактически уплаченные налоги ниже этой планки, тогда нужно доплатить разницу. Размер минимального налогового обязательства и размер доплаты индивидуально для физлиц будет устанавливать налоговая. Предварительно в формулу включат: нормативную денежную оценку, срок земли в собственности или аренде, площадь участка и коэффициент 0,05 или 0,025, если собственник сельхозземли – физлицо-предприниматель на едином налоге четвертой группы.

Нужно приготовиться и к другим налоговым ужесточениям. Сейчас украинцы, которые выращивают и продают урожай со своих паев и участков площадью до 2 га, не обязаны декларировать полученную прибыль. Это нормы ст. 165 НКУ (п. 165.1.24). Если площадь участка больше указанного – включается налогообложение на общих основаниях. Это значит, что доход нужно включать в ежегодную декларацию и уплачивать НДФЛ (18%) и военный сбор (1,5%).

От привязки к площади авторы законопроекта отказываться не собираются, но планируют ее пересмотреть. Если планы по законопроекту №5600 осуществят, тогда декларировать придется доход от продажи урожая, выращенного на участке от 50 соток, то есть 0,5 га.

Если Вы обнаружили ошибку в тексте, выделите ее мышью и нажмите Ctrl+Enter

Подпишитесь на НАШ в социальных сетях

Комментарии

фото пользователя
Для комментирования материала или зарегистрируйтесь
+ Больше комментариев

Новости партнеров

Загрузка...
^