На чесному слові: розбираємо основні помилки при оренді квартири в Україні

13 серпня 22:29

На чесному слові: розбираємо основні помилки при оренді квартири в Україні

13 серпня 22:29

Кінець літа-початок осені - пік сезону на ринку оренди житла, коли квартиру знайти найважче. У великі міста на навчання з'їжджаються студенти, шукають житло ті, хто приїхав по роботі після сезону відпусток.

Як потенційний орендар може бути впевнений, що його раптово не виселять і які закони в Україні захищають ваші права як орендаря - розбиралася редакція Nash.live.

 

90% в тіні: що відбувається з ринком оренди в Україні

Заступник міністра регіонального розвитку Лев Парцхаладзе на початку серпня заявив, що 90% ринку орендного житла знаходиться в тіні. За його словами, в Європі кількість квартир, які здають в оренду, - 60-70%, а в Україні офіційно - лише 10-15%. Причина в тому, що господарі не хочуть платити податки від здачі нерухомості в оренду. Згідно із законом, щокварталу орендодавець має платити 18% податку на прибуток і 1,5% військового збору від доходу. Тож якщо він здає квартиру за 6 тисяч гривень, 1170 грн йдуть до державної скарбниці.

Податкова може дізнатися, що житло здають в оренду, лише через агентство нерухомості (агентства раз у квартал подають податкову звітність) або від самого господаря.

Тому господарі ризикують не підписувати договір оренди, щоб не було доказів того, що вони ухилялися від податків. Хоча цей договір захищає права обох сторін і, якщо одна з них його порушує, це може бути підставою для звернення до суду та отримання компенсації.

Що таке договір оренди і навіщо він потрібен

22-річна мешканка Києва Ірина зняла квартиру безпосередньо у власниці без договору. За її словами, вони домовилися вирішувати усі питання "полюбовно" за рахунок орендної плати.

"Квартира була з гарним ремонтом, в пристойному районі, недорога і біля метро. Я вже наступного дня подивилася і відразу сказала, що переїжджаю. Договір оренди не підписували, все обговорювалося усно і, якщо так можна сказати, на довірі - терміни пошуку квартири підганяли... Швидше за все, досі не всі хочуть морочитися з документами і оплатою податків за оренду", - припускає дівчина.

Власниця квартири та Ірина можуть бути чесними людьми, але жодна з них не застрахована від обману іншої. Насправді без письмового договору у орендаря немає законних підстав жити в чужій квартирі, і якщо господар вирішить його вигнати, той не зможе нічого довести. Договір - єдиний доказ домовленостей між сторонами.

"Договір передбачає право людини перебувати в цій квартирі. Якщо ви там перебуваєте, бо вам дали ключі, - у вас немає права там жити, ви в гостях. Договір передбачає, що людина, яка володіє нерухомістю, дала вам туди доступ на певний період, і цим моментом вже не можна маніпулювати. Поки договір діє, у вас є право доступу", - пояснює директор агентства нерухомості "VOKO" Юрій Кнуренко.

Договір страхує орендодавця і квартиранта від обману і недобросовісності. Тому потрібно прописати всі нюанси, щоб обидві сторони отримали від угоди максимальну вигоду - що краще буде укладено договір, то менше конфліктних ситуацій виникне.

Договір може бути і не завірений нотаріально (за бажанням) - вистачить підпису орендаря і орендодавця. Головне, щоб він був правильно укладений. Він регулюється Цивільним кодексом (основні положення договору вказані в розділі 59, статті 810-826 ЦК України, а орендодавець і квартирант письмово уточнюють нюанси). А право на оренду житла закріплено в ст. 47 Конституції України.

"Договір можна завіряти нотаріально, але ніхто цього не робить з однієї простої причини: при нотаріальному завіренні треба провести певні перевірки за реєстрами, треба оплатити послуги нотаріуса і держмито. Мито береться авансом за весь період (оренди, - ред.) з суми орендної плати. Тобто якщо людина збирається жити рік, з цієї суми авансом потрібно оплатити нотаріусу держмито. Якщо врахувати, що нотаріальний договір по статусу нічим не відрізняється від звичайного договору між громадянами, то сенсу немає. Але договір повинен бути нотаріальним, якщо він укладається на термін більше 2 років 11 місяців", - пояснює Кнуренко.

У Цивільному кодексі записано, що орендар має право лише жити в квартирі, не виконуючи капітальний ремонт або перепланування. Підселювати когось можна тільки з дозволу орендодавця. Мешканець повинен стежити за чистотою і порядком, ремонтувати те, що зламалося з його вини, вчасно сплачувати за оренду і компослуги (цей момент можна уточнити в договорі і визначити, хто буде платити за які послуги). Якщо він постраждав через небезпечний стан квартири, то може вимагати компенсації. При з'їзді орендар може забрати з собою обладнання, встановлене за власний кошт (наприклад, кондиціонер), або вимагати, щоб господар відшкодував витрати.

У договорі потрібно вказати:

  • точну адресу квартири, метраж, реквізити документів на право власності (назву документа, дату, номер в реєстрі);
  • паспортні дані мешканців;
  • строк дії договору (наприклад, на рік) - після закінчення терміну, якщо обидві сторони все влаштовує, його продовжують;
  • розмір орендної плати (в гривнях - щоб вартість оренди не була прив'язана до курсу долара), порядок і терміни щомісячної оплати;
  • умови, за яких договір може бути розірваний достроково (а також терміни, в які одна зі сторін повинна попередити про розірвання - в іншому випадку господар може вас раптово виселити);
  • обов'язки щодо утримання квартири і відповідальність обох сторін;
  • що буде оплачувати орендодавець, а що - орендар (хто буде ремонтувати кран, якщо він зламається, а хто - платити за комуналку)

Також в стандартному договорі прописують показники лічильників перед здачею квартири, заборону на суборенду (коли квартирант здає комусь зняте ним житло), як часто господар має право приходити і перевіряти стан житла. Зазвичай сторони заповнюють акт прийому-передачі майна, де перераховуються всі меблі та побутова техніка, якою користуватимуться майбутні орендарі.

До таких договорів іноді включають пункт про те, чи буде змінюватися вартість оренди, якщо квартирант буде жити в квартирі довгий час, а якщо буде - то за яких умов (наприклад, при зміні курсу валюти більш ніж на 10%). Орендар може внести страхову суму, яка окремо прописується в договорі - на випадок, якщо щось зламає чи заллє сусідів. Якщо шкоди немає, цю суму господар може залишити як оплату за останній місяць.

Договір може бути будь-яким, залежно від того, хто його складає. До нього навіть можуть додаватися фото квартири у стані, в якому вона була до заселення, або опис пошкоджених меблів і техніки - щоб орендаря не звинуватили в псуванні майна.

"Моя знайома господиня, яка сама була юристом, прописала в договорі простими словами, що не можна курити в квартирі або на майданчику - сусіди були проти", - розповідає столичний брокер Наталя.

За словами Юрія Кнуренка, якщо сторони впевнені одна в одній, після закінчення терміну договору вони можуть не продовжувати його письмово і обмежитися усними домовленостями. Також у старому договорі можна записати, що його було продовжено

Як правильно підписувати договір

Підписуйте договір оренди особисто з власником або власниками, якщо їх у квартири кілька (інша людина може робити це лише на підставі довіреності - її потрібно перевірити у нотаріуса). Підписи в договорі ставлять тільки орендар і орендодавець. Перевірте документи про право власності або нехай це зробить брокер, якщо ви знімаєте житло через посередника. Здати вам квартиру без відома власника можуть інші орендарі-шахраї, які зняли її на добу - тоді справжній господар прийде і вижене вас. Якщо один господар візьме з вас гроші за оренду, а потім з'явиться інший, який не давав згоди - він теж може виставити вас за двері.

"Три дівчини з вищою освітою підписали договір в якомусь офісі, не вчитуючись. Їм там дали ключі. Потім, коли вони прийшли до закритих дверей, побачили, що ніякої квартири немає, а вони підписали навіть не договір про оренду. А коли повернулися туди, де підписували договір, там уже нікого не було", - розповідає Наталя.

Переконайтеся, що квартира не є предметом суперечок і на розпорядження нею немає заборон.

Документи, які потрібні, щоб підписати договір:

  • документ, що підтверджує право власності (договір купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, свідоцтво про право власності і так далі);
  • витяг про реєстрацію права власності;
  • ідентифікаційний код і паспорт власника житла і орендаря;
  • згода всіх власників квартири, якщо їх декілька, або завірена нотаріусом довіреність;
  • дозвіл опікунської ради, якщо в квартирі прописана дитина.

Чи може господар підвищити орендну плату

У статті 820 ЦК сказано, що одностороння зміна орендної плати заборонена, якщо господар і орендар не вказували це в договорі.

"У договорі пишеться, що сторони не змінюють вартість орендної плати. Зазвичай так і відбувається. Але у разі різких коливань ніхто ні від чого не застрахований. Припустимо, різко змінилася економічна ситуація, зросли ціни. Ніщо не заважає підійти до орендарів і сказати: "Хлопці, я підвищую вартість, тому що все подорожчало". Вони кажуть - ми не хочемо. Немає проблем, будь-який договір можна розірвати. Через 30 днів - нові люди, вже інша ціна", - пояснює директор агентства нерухомості.

Навіщо потрібен брокер

Брокер або ріелтор - це посередник, який працює на ринку нерухомості за комісійні (різні, в залежності від агентства). Він працює з орендарями, покупцями і господарями житла, організовує перегляди і займається підписанням угоди між сторонами. Більшість посередників працюють на агентства нерухомості, але є і приватні ріелтори.

Брокер перевіряє документи перед підписанням договору, тому при роботі через посередника менший ризик стати жертвою шахрайства. Через це багато власників працюють з агентствами нерухомості. Однак комісія зазвичай складає 50% місячної вартості оренди (якщо посередника наймає господар, орендарю не доведеться платити комісію, але це має вказуватися в оголошенні).

У посередників є свої договори, укладені юристами, які доповнюються і коригуються за бажанням сторін. Іноді господарі згодні підписувати тільки свій договір.

"Орендар зобов'язується використовувати приміщення тільки за його прямим призначенням, дотримуватися правил санітарії, гігієни та пожежної безпеки... Достроково даний договір може бути розірваний у таких випадках: несвоєчасне внесення орендної плати, використання приміщення не за призначенням, несплата заборгованостей (за рахунками за електроенергію, пропуск, - ред.), порушення громадського порядку", - написано в договорі оренди агентства нерухомості "VOKO".

Послуги ріелтора оплачуються після підписання договору. Клієнт платить йому за інформаційні послуги, пошук квартири або орендаря, організацію переглядів, супровід при підписанні договору.

Де гарантії, що мене не виселять

У договорі про оренду прописано, в яких випадках його можна розірвати достроково і як це відбувається. Тому гарантій, що вас не виселять раніше за вказаний термін, немає - як і ніхто не може змусити вас нескінченно жити у орендованій квартирі. Але за Цивільним кодексом ви зобов'язані заздалегідь попередити господаря, що з'їжджаєте (у ст. 825 зазначено, що це треба зробити письмово за три місяці до виїзду, але в договорі оренди зазвичай вказують місячний термін).

"Якщо сторони зацікавлені одна в одній - все окей, якщо у якоїсь зацікавленість зникає - договір розривається. Попереджати про це треба десь за місяць. Якщо одна зі сторін щось не виконує або злісно порушує - це одна з причин для розірвання договору. Зазвичай, коли підписують договір, авансом оплачують перший місяць і ще береться гарантійна сума, за допомогою якої вирішуються питання. Якщо все оплачено і вас виганяють - це складно зробити, тому що вас повинні були попередити за місяць. Якщо ви домовилися, вам повинні повернути гроші за оплачений період. Але це екстремальні моменти, які зустрічаються нечасто. При правильному підході це рідко відбувається. Це трапляється там, де немає договорів, де вони не продумані, де сторони не обумовили нюанси, зазвичай - в найдешевшому сегменті, де люди не захищені", - розповідає Юрій Кнуренко.

Господарям потрібні відповідальні і акуратні мешканці, які будуть вчасно вносити плату і дбайливо ставитися до квартири. Згодом між ними виникають довірчі відносини, і орендодавці можуть роками не підвищувати орендну плату, якщо їх все влаштовує у квартиранті.

"Господарям не хочеться шукати нових клієнтів, тому що вони задоволені. Нехай люди платять меншу ціну, але господарі будуть впевнені у цих мешканцях - невідомо, хто прийде наступного разу", - пояснює ріелтор.

Якщо ви з самого початку не зійшлися з власником, краще підшукати інший варіант.

Пам'ятайте про основні правила оренди: перевірте документи власника, укладіть, попросіть укласти або знайдіть в інтернеті юридично правильний докладний договір, який влаштує обидві сторони, підписуйте його безпосередньо з власником. Не передавайте гроші до угоди і не беріть незрозумілі ключі від третіх осіб. Краще підписати договір в квартирі, де ви будете жити, і на місці перевірити ключі.

Будьте гарним орендарем і, якщо у вас складуться гарні стосунки з господарем, він допоможе у вирішенні побутових проблем і буде більш лояльним. Якщо ви обманюєте орендодавця, не стежите за станом квартири і порушуєте умови договору - жоден документ не врятує вас від виселення.

Якщо Ви виявили помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter

Підпишіться на НАШ у соціальних мережах

Новини партнерів

Загрузка...