Земля на продаж: коли і на яких умовах запрацює ринок

05 вересня 15:03

Земля на продаж: коли і на яких умовах запрацює ринок

05 вересня 15:03

До 1 грудня 2019 року мораторій на продаж сільгоспземлі знімуть, а ринок запрацює у другому півріччі 2020 р. Для его запуску потрібно законодавство. Президент Володимир Зеленський дав доручення підготуваті основний закон и передати в парламент до 1 жовтня 2019 року. Але під ринок потрібен не один документ, а пакет.

Частину умов, щоправда, дуже загально, озвучив прем'єр-міністр Олексій Гончарук. Найважливіше - можливість здійснювати операції із землею буде у іноземців, але за умови, що вони відкриють юридичні особи в Україні. Він також сказав про два аспекти, які потрібно забезпечити перед запуском - захист від рейдерства і порядок у земельному кадастрі. Прем'єр пообіцяв українським фермерам кращі, в порівнянні з умовами для іноземців, умови для покупки. Лише нагадав, що це можливо шляхом здешевлення кредитів в гривні. У ЗМІ також просочилися інші подробиці законопроекту про ринок землі.

Що можуть написати в законі про ринок землі?

Текст законопроекту опинився в розпорядженні видання Liga.net. У ньому виділили кілька аспектів земельної реформи.

Право на покупку. Воно дійсно буде у юросіб, зареєстрованих в Україні, тобто іноземців від прав на покупку не усувають. Природно, вони будуть у громадян України, громад і держави.

Майданчик. Продаж землі буде можливий тільки на спеціальних електронних аукціонах.

Фіксація. Ціни на ділянки будуть реєструватися при укладанні договорів.

Обсяги. На правах оренди або власності у однієї особи і пов'язаних з нею осіб може перебувати до 35% сільгоспземлі однієї громади, до 15% - однієї області або до 0,5% від площі угідь всієї країни.

Відомо, що земельну реформу розробляють разом з фахівцями Світового банку. У липні, ще перебуваючи на посаді заступника голови Офісу президента, Олексій Гончарук так описував економічні наслідки відкриття ринку для України: зростання економіки на 3% на рік при використанні радикальної моделі і на 0,5% - при використанні найм'якшого сценарію. Можливість продажу чорноземів іноземцям до делікатного варіанту ніяк не можна віднести.

Про що ще написати?

Скасувати мораторій на продаж землі - завдання просте. Він тимчасовий, діє з 2002 р. і щорічно продовжується. Досить вже його не продовжити в грудні 2019 р., і ринок автоматично відкриється. Але умови для його роботи - завдання більш складне:

  • кредитні ресурси повинні бути доступні не тільки для покупки землі, а й для покупки сільгосптехніки, агрохімії, насіння і т.д. Зараз земельні паї віддають в оренду за безцінь мало не в основному через те, що їх нічим обробляти;
  • необхідний цивілізований ринок оренди. Також потрібен варіант виходу з нинішніх кабальних відносин між власниками паїв та орендарями;
  • забезпечити з боку держави захист прав власності на рівні правоохоронців, судів, реєстрів;
  • потрібно створити умови для успішної кооперації фермерських господарств - такі форми, за умови держпідтримки, можуть конкурувати з вітчизняними та іноземними латифундистами. Підтримкою можуть бути пільгове кредитування, вигідні умови для покупки переробних потужностей, захист прав;
  • права українських фермерів для максимального захисту варто закріпити на рівні Конституції. Цим шляхом пішли в Польщі. Ст. 23 її основного закону говорить, що сімейне господарство є основою аграрного ладу;
  • необхідна повноцінна, прозора і чесна система контролю за використанням землі за призначенням.

Україна знаходиться серед п'яти країн, які досі не відкрили ринок сільгоспземлі. "Колеги" - Північна Корея, Венесуела, Таджикистан, Куба, і перебувати в такому списку не надто почесно. Але з огляду на запізнілий характер реформи, густу корупційну середу і апетитні обсяги чорноземів, стартувати потрібно з правильних позицій.

Основний законопроект про ринок повинен з'явитися в середині осені. Судячи з настрою уряду, текст підготують вчасно, а судячи з дій парламенту в перші дні його роботи, його і приймуть швидко. Часу на обговорення мало і основні тези - можливість продажу чорноземів іноземцям, умови кредитування та обсяги землі, які допустимо сконцентрувати в одних руках - потрібно обговорити заздалегідь.

Обсяги, кредити і продаж іноземцям

В даний момент обсяг сільськогосподарських земель в Україні під мораторієм - 40 млн га. Якщо до 0,5% від них дозволити віддавати одній особі і пов'язаним з ним особам, то сконцентрувати буде допустимо до 200 тис. га або 2 тис. кв. км. Для порівняння, це в 2,3 рази більше за площу Києва. Але оцінки приблизні, тому вказувати обмеження у відсотках некоректно.

"Має бути кількісний показник: в гектарах або квадратних метрах, - каже директор Інституту трансформації суспільства Олег Соскін. - Відсотки незрозумілі, це плаваючий, невизначений показник. А якщо сільгоспугіддя вивели, перепрофілювали, збільшився обсяг землі, наприклад, осушили болото? Вказувати в процентах - це закладати механізм корупції, зловмисності та махінацій".

Умови для кредитування фермерів під покупку землі окреслені прем'єром взагалі. Середню ставку по кредитах у нацвалюті через рік він прогнозує на рівні 14-15%.

"Немає такої норми рентабельності для фермерських господарств. Відсоток кредитування в Україні божевільний, а гривня сама по собі нестабільна, - коментує Соскін. - Тим більше, що країна знаходиться в стані перманентного дефолту, а постійного зростання ВВП в матеріально-речовому виразі немає, а є тільки еквілібристика цін і грошових агрегатів. Щоб зрозуміти, які умови кредитування для українських фермерів будуть вигідні, можна подивитися на відсотки, наприклад, в Австрії. Це максимум 2-3%".

Глава комітету економістів України Андрій Новак вважає, що з урахуванням якості наших чорноземів, будь-які кредитні ставки окупляться.

"Я думаю, що прем'єр мав на увазі ставки не при купівлі, а для роботи фермерів на землі, - уточнює Новак. - Потрібно враховувати, що зараз ставки в банківській системі України близько 25%. Тобто в цілому потрібно працювати над їх зниженням. якщо ж обіцяти 14-15%, то, за станом на даний момент, хіба що держава може компенсувати різницю".

З можливістю продавати землю іноземцям, які відкриють в Україні юрособи, є потенційні складності. Вони мають економічний характер - платоспроможність зацікавлених інвесторів вища, ніж в українських громадян. Є і законодавчий нюанс: відповідно до ст. 13 Конституції, земля є об'єктом права власності українського народу. Юрособа, відкрита тут, може і є його частиною, але твердження не безперечне. Олег Соскін наполягає на непорушності цього принципу.

"З точки зору оплати податків, відкриття юрособи в Україні - це правильно, - вважає Андрій Новак. - В принципі, немає нічого поганого в тому, що француз або іспанець придбає в Україні виноградник, щоб вирощувати тут виноград. Але у випадку з продажем землі, потрібно обмежувати максимальну площу для іноземців. І потрібна повна заборона на продаж землі громадянам країни-агресора - Росії, а також громадянам невизнаних республік. Якщо це зробити, то запропонована норма допустима".

Втім, у ринку землі, нагадує Олег Соскін, може і не бути такого обов'язкового атрибуту, як продаж безпосередньо ділянки.

"Можна продавати право оренди, а не саму землю - на 10-20 років, - каже експерт. - Так роблять у багатьох країнах. Оплата оренди - це постійні надходження в місцеві і державний бюджети, а не податок від одноразового продажу. Але продавати землю і право оренди потрібно виключно тим, хто її обробляє".

Автор:Анна Гончаренко

Якщо Ви виявили помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter

Підпишіться на НАШ у соціальних мережах

Новини партнерів

Загрузка...