Скільки коштує український чорнозем: як буде працювати ринок землі

26 вересня 15:01

Скільки коштує український чорнозем: як буде працювати ринок землі

26 вересня 15:01

Уряд подав до парламенту законопроект про відкриття ринку землі. Описуючи умови, Кабмін пішов найшвидшим шляхом. Замість того, щоб підготувати окремий документ про обіг сільгоспземель, пропонує змінити чинні закони та Земельний кодекс.

Кому продаватимуть?

Спочатку в Кабміні хотіли відкрити ринок для всіх, в тому числі для фізосіб-нерезидентів. Але після шквалу заперечень, норми трохи посилили. У підсумку купувати землю сільгосппризначення зможуть:

  • громадяни України;
  • держава;
  • територіальні громади;
  • юрособи, створені відповідно до законодавства України. Тобто купити землю зможуть компанії, кінцевими власниками яких є іноземці. Проте планують внести зміни в закон про санкції та виключити зі списку потенційних покупців росіян. Якщо системою моніторингу буде визначено, що громадянин Росії є серед кінцевих бенефіціарів вже після продажу, угіддя конфіскують.

Іноземці та особи без громадянства зможуть отримувати землю у спадок.

Якщо земельна ділянка знаходиться в оренді, орендарю нададуть переважне право на її викуп. За умови, що він заплатить ціну, за якою вона продається.

Поки що не ясно, де продаватимуть ділянки. Міністр економіки Тимофій Милованов говорив про Prozorro або спеціальний майданчик.

Громадянам, які мають довічне спадкове право на володіння державною або комунальною сільгоспземлею буде й право на її пільговий викуп. Її продадуть за нормативною грошовою оцінкою та з розстрочкою на п'ять років.


Нормативна грошова оцінка (НГО) відбувається не рідше ніж раз в 5-7 років і таким чином оцінюється близько 560 тис. га сільгоспземлі. Ціни залежать від регіону та призначення сільгоспземлі. Середня по країні за 1 га ріллі - 27,5 тис. грн, природних сіножатей - 7,2 тис. грн, природних пасовищ - 5,7 тис. грн, багаторічних насаджень - 53,8 тис. грн.


Скільки землі в одні руки?

На етапі розробки законопроекту йшлося про те, щоб обмежити орендовані та придбані площі в одних руках. Але в затвердженому варіанті мова йде тільки про придбання.

Загальна площа в руках одного власника - фізособи або юрособи - і пов'язаних з ним осіб не може бути більше:

  • 15% від площі всієї землі сільгосппризначення в межах області;
  • 0,5% площі всієї землі сільгосппризначення в межах України.

Уряд вирішив не обмежувати обсяги в межах району. Крім того, не стали вказувати їх у кількісних показниках - гектарах або квадратних метрах. Потенційні проблеми можуть бути в тому випадку, якщо землі перепрофілюють.

Лячно виглядає норма про те, що в одних руках може бути до 0,5% від сільгоспугідь країни. Зараз загальні площі становлять 42 млн га, отже 0,5% - це 210 тис. га або 2,1 тис. кв. км - два Києва. Проте в даний момент є агрохолдинги, які працюють більш ніж на 200 тис. га. Щоправда, на правах оренди.

Коли запрацює ринок?

Зміни наберуть чинності 1 жовтня 2020 року. Але до цього часу в уряді обіцяють ще масу змін в законодавство. Поданий зараз законопроект, як пояснили там, спеціально зробили лаконічним.

"Всі супутні речі, який потрібно реалізувати, щоб ринок запрацював - дерегуляція, привілейоване право викупу землі, аукціони, консолідація земель, зміна системи геопросторових даних, держпідтримка - будуть вносити в Раду депутати", - запевнив у своєму інтерв'ю виданню Liga.net заступник міністра розвитку економіки, торгівлі і сільського господарства Тарас Висоцький.

На договори оренди, які діятимуть на момент запуску ринку, законодавство не буде зазіхати. Їх умови й терміни залишаться в силі. Навіть якщо вони укладені на кабальних для власників паїв умовах. Якщо власники хочуть більш вигідних, на які розраховують після зняття мораторію, доведеться розривати їх в судовому порядку та шукати більш поміркованих орендарів.

Скільки коштуватиме земля?

Можна орієнтуватися на НГО. Якщо вивести дуже середню цифру по регіонах та напрямкам, то 1 га коштує 23 550 грн і за нинішнім курсом наближається до 1 тис. дол. за гектар. Такі стартові прайси закладають і в уряді, оцінюючи вартість державної землі. Тимофій Милованов вважає, що за рахунок продажу 1 млн га державної землі, в перший рік вдасться отримати 1 млрд дол.

Передбачити розцінки землі в приватній власності можна тільки в дуже широкому діапазоні. Ціна буде залежати від безлічі факторів, але можна виділити основні.

Регіон. Важливо поєднання якості грунту та кількості опадів. Найоптимальніший баланс в Черкаській, Полтавській, Вінницькій, Кіровоградській областях і на півдні Київської області.

Розмір ділянки. Мінімальна площа землі, яка може бути цікава для старту аграрного бізнесу - 10 га, а оптимальна - 200 га. При цьому середній розмір земельного паю в Україні - 4 га. "Підняти" на ньому шалені гроші не вийде.

Потенційний дохід. Прибуток з одного гектара, крім якості землі та кількості опадів, залежить від податкової політики, інфраструктури, доступності кредитів, вартості оренди, стану безпосередньо купленої ділянки, попиту на агропродукцію, врожаю в попередній період і т. д.

Альтернатива. Маючи на руках 200 тис. дол. за які, умовно, можна купити 200 га землі, інвестор закономірно задумається, чи не вигідніше вкласти гроші в прибуткові фінансові інструменти. Адже держава пропонує чудову альтернативу - гривневі облігації внутрішньої державної позики з 16% прибутковості. Чи знизиться вона в наступному році, до моменту відкриття ринку - зараз питання без відповіді. Поки що НБУ знижує облікову ставку, до якої прив'язана прибутковість ОВДП, повільно, по 0,5 процентних пунктів.

Остаточні умови відкритого ринку. Від того на яких умовах і кого пустять на ринок залежить рівень конкуренції. Чим він вищий, тим дорожче коштуватиме земля. Законопроект ще не пройшов навіть перше читання, а до другого може змінитися. У нинішньому варіанті список потенційних покупців досить широкий. Але нерезидентів з нього вже виключили. Крім того, особливі умови будуть у тих, хто має право на довічне користування. Також будуть діяти договори оренди, а середня ціна одного га згідно з ними зараз дуже помірна - близько 2,5 тис. грн на місяць. Орендарі можуть задуматися, чи варто витрачати гроші на покупку землі відразу.

Тінізація. Сільгоспземлі вже давно купують в обхід мораторію. Максимальні ціни по країні - 53 тис. грн за гектар, мінімальні - 22 тис. грн за га.

За оцінками VoxUkraine, медіанна вартість 1 га в країні в цінах 2016 р. становить 36,2 тис. грн за гектар. І протягом останніх чотирьох років ціни знижуються.

Медіанна ціна за гектар землі під мораторієм

Дані VoxUkraine

Цей орієнтир дуже важливий. Чим дешевшою є земля в "тіні", тим менше причин переплачувати за неї на легальному ринку. Отже, поки максимальну ціну гектара після зняття мораторію можна оцінити на рівні 36 тис. грн -1 492 дол. або 1 359 євро.

Автор: Анна Гончаренко

Якщо Ви виявили помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter

Підпишіться на НАШ у соціальних мережах

Новини партнерів

Загрузка...