Руйнівники довгобудів. Як українцям збираються продавати житло на первинному ринку за новими правилами

24 лютого 15:47

Руйнівники довгобудів. Як українцям збираються продавати житло на первинному ринку за новими правилами

24 лютого 15:47

В середині лютого 13 нардепів подали до Верховної Ради законопроект про захист інвесторів в новобудови. Над документом робоча група працювала півтора року і там пообіцяли українцям не декларативно, а реально допомогти в боротьбі з недобросовісними забудовниками. Які нові вимоги до них висунуто і які права нададуть приватним інвесторам при покупці ще неіснуючих квадратних метрів?

Зміст

Перш ніж залучати інвесторів, забудовник повинен буде оформити право власності на об'єкт. Він, в свою чергу, стає об'єктом цивільних прав і його будуть вносити до Держреєстру прав на нерухомість, Єдиної державної електронної системи в сфері будівництва. Тобто держреєстрація за законопроектом передбачена ще до початку будівництва, а вона можлива при наявності всіх дозвільних документів.

На своєму сайті замовник будівництва, девелопер, управитель фонду фінансування будівництва повинен буде показувати інформацію про об'єкт: ідентифікатор, технічні характеристики, дані про забудовника, девелопера, управителя, підряднику, термін здачі в експлуатацію. Зобов'язаний буде викладати документи про право на будівництво, інформацію про його перебіг, продані та ті, що продаються об'єкти, умови купівлі та вартості, проект договору купівлі-продажу. Оновлювати дані потрібно протягом десяти днів після будь-яких змін, а про перебіг будівництва - в середині місяця. За прострочення - штраф 20 прожитмінімумів для працездатних (зараз 45,4 тис. грн, але закон, якщо його ухвалять, набере чинності через рік, отже, штраф буде вище).

Без належним чином оформленого права власності на земельну ділянку та права на будівельні роботи буде заборонено рекламувати об'єкт.

Всі ризики в зв'язку зі знищенням або пошкодженням новобудови - як усього будинку, так і квартири - ляжуть на продавця.

Забудовник зобов'язаний буде частину площі майбутнього об'єкта не виставляти на продаж, зарезервувати її до здачі в експлуатацію. Цю вимогу про гарантійну частку буде важко виконати дрібним забудовникам, якщо частина від всієї площі буде великою. Коли над документом ще тільки працювали, були дискусії про те, якою вона має бути і звучали пропозиції як про 10%, так і про 20%. Зійшлися на тому, що розмір визначить уряд.

Тобто частку площі кожного об'єкта побудують не за рахунок інвесторів, а за рахунок замовника або залучених ним кредитів. Гарантійну частину зафіксують, щоб уникнути такої ситуації: компанія збанкрутувала, квартири вже розпродані та новому забудовнику в об'єкт залишається тільки вкладати, без надії якось відбити витрати. Кілька квартир все ж залишиться, і завдяки цьому у нового забудовника буде простір для маневру.

Об'єкт незавершеного будівництва пропишуть в Господарському кодексі, він стане предметом купівлі-продажу, угода буде проходити через договір, а той обов'язково будуть завіряти нотаріально.

У договорі продавець бере на себе зобов'язання забезпечити будівництво, здачу в експлуатацію, держреєстрацію за покупцем і передачу в натурі об'єкта нерухомості. У договорі повинні бути вказані:

  • назва подільного об'єкту (будинку, ЖК), частиною якої є неподільний об'єкт (майбутня квартира), його технічні характеристики, кадастровий номер земельної ділянки, реєстраційний номер, ідентифікатор об'єкта в Єдиній державній електронній системі в сфері будівництва, графічне зображення будинку на генплані;
  • назва майбутнього об'єкта - квартири, її технічні характеристики, адреса, ідентифікатор, реєстраційний номер, план, ціна, термін здачі в експлуатацію;
  • інформація про договір фінансування, підстави і порядок змін умов договору, його дострокового припинення, повернення коштів, доплати і повернення надмірно сплачених коштів, відповідальність за порушення або невиконання;
  • стислий перелік будівельних робіт на об'єкті, устаткування, яке там встановлено.

Додатково покупець зможе вимагати:

  • виписки з Єдиного держреєстру юросіб, фізосіб-підприємців про замовника, девелопера, управителя;
  • документи про право власності або право використання земельної ділянки;
  • містобудівні умови і обмеження по забудові;
  • техумови до інженерного забезпечення об'єкта, проектну документацію та звіт про її експертизу, документ про право на будівельні роботи;
    фінзвітність забудовника, девелопера, управителя.

Тобто покупець за нотаріально посвідченим договором отримає не право вимоги на певну кількість квадратних метрів, а право власності на цілком конкретний об'єкт, просто ще не побудований.

Покупець після укладення такого договору зможе переуступити свої права та обов'язки. За договором купівлі-продажу можлива буде як повна, так і часткова оплата. Якщо часткова, то борг передадуть новому власнику майбутньої квартири.

На переуступку потрібна згода продавця об'єкта, і новий договір також підлягає нотаріальному посвідченню.

Кожне оформлення у нотаріуса - це перевірка всієї дозвільної документації. Плюс в тому, що при наявності проблем з об'єктом нотаріус угоду не засвідчить. Мінус в тому, що доведеться сплачувати держмито. За законопроектом - максимум одну мінімальну зарплату (зараз 6 тис. грн).

Крім переуступки, об'єкт незавершеного будівництва будуть передавати у спадок, на нього можна буде звернути стягнення в ході виконавчого провадження.

При будівництві квартира, яку купили, може, наприклад, втратити в квадратурі або її площа збільшиться, поміняються інші проектні умови, але кожну нову зміну потрібно буде погоджувати з інвестором.

В разі змін без узгодження, покупець отримає право на розірвання договору. Це право буде і в тому випадку, якщо терміни здачі в експлуатацію порушать більше ніж на півроку.

Право розірвати договір буде і у продавця. В односторонньому порядку розірвати договір він зможе, якщо покупець не вкладеться у терміни сплати внесків за квартиру: понад місяць, якщо це перший платіж, 45 днів - при наступних.

Якщо покупець буде зривати терміни більше трьох разів на рік і кожен раз прострочення буде більше двох тижнів, продавець зможе вимагати розірвати договір, але вже з узгодженням.

Розірвання договору передбачає повернення вже сплачених грошей. Якщо з вини покупця, то з утриманням штрафу, передбаченого в договорі
Після того як об'єкт здадуть в експлуатацію, покупцеві дадуть акт прийому-передачі та у нього буде 15 днів на те, щоб або підписати його, вказавши, що претензій немає, або в письмовому вигляді подати обґрунтовані зауваження. На усунення (безкоштовне) недоліків продавцю відведуть 15 днів, якщо інше не вказано в договорі.

Якщо покупець пропустить терміни і акт не підпише, його двічі з перервою в десять днів письмово попередять. Якщо і це не спрацює, на десятий день після другого попередження акт вважатимуть прийнятим без зауважень.

В разі зменшення площі квартири вже після закінчення будівництва порівняно з тією, на яку уклали договір, покупцеві повернуть надміру сплачені гроші протягом місяця виходячи з ціни квадратного метра, зазначеного в договорі купівлі-продажу. Зворотна ситуація, покупець доплатить продавцеві, якщо площа більша, ніж зазначено в договорі.


Важливо
Що з податком на нерухомість?
Одна зі страшилок, яка супроводжує зміни: після покупки квартири, що тільки будується, людина повинна буде сплатити податок на нерухомість (якщо перевищені умови щодо пільгової площі).
У Податковому кодексі незавершені об'єкти будівництва не фігурують. Тому податкові органи відштовхують від порядку реєстрації прав на нерухомість за відповідним законом. Зараз ним передбачено, що об'єкти незавершеного будівництва йдуть у своєму розділі Держреєстру, окремому від об'єктів нерухомості. Законопроект також передбачає різні розділи для реєстрації прав на незавершені об'єкти будівництва. Тому зараз об'єкт незавершеного будівництва не вважається об'єктом нерухомості та базою оподаткування. Не має й після ухвалення законопроекту.


 

Якщо Ви виявили помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter

Підпишіться на НАШ у соціальних мережах

Коментарі

фото користувача
Для коментування матеріалу або зареєструйтеся
+ Більше коментарів

Новини партнерів

Загрузка...
^