Ринок землі з жорсткими умовами та зручними лазівками: як переписали скандальну реформу

10 сiчня 14:51

Ринок землі з жорсткими умовами та зручними лазівками: як переписали скандальну реформу

10 сiчня 14:51

14 січня, на першому пленарному засіданні після новорічних свят, Верховна Рада може ухвалити в другому читанні закон про ринок землі.

Перше читання документ №2178-10 пройшов 13 листопада 2019 р. Нардепи подали до нього більше 4 тис. правок. Парламентський аграрний комітет засідав зі скандалами та баталіями, але в підсумку взяв до уваги лише деякі з них. Проте й вони відкоригували суть реформи, в порівнянні з першою редакцією. Nash.Live розбирався в оновлених правилах обігу сільгоспземель і можливостях їх обійти.

До 10 тис. га в одні руки

У законопроекті до першого читання максимальну площу сільгоспземлі, сконцентровану в одних руках, планували обмежити у співвідношенні з її площею на території громади (до 35%), області (до 8%) та країни (до 0,5%). З огляду на обсяги сільгоспземлі в Україні, концентрація в одних руках могла сягнути 200 тис. га.

До другого читання концентрацію для фізосіб обмежили 10 тис. га. Для юридичних осіб (крім банків) діє те ж обмеження. Проте воно не поширюється на пов'язаних осіб.

У законопроект дописали вимоги до фізосіб, у яких є право власності на юрособи - акції, частки в статутному або пайовому капіталі. Така людина вважається не тільки власником власної землі, а й землі у власності юрособи, яка пропорційна його частці.

Як пояснив міністр розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства Тимофій Милованов, якщо у фізособи є право власності на 25% юрособи, то й на чверть земельного банку компанії. Наприклад, у юрособи в власності в цілому 8 тис. га. Тоді така людина володіє його чвертю - 2 тис. га. В такому випадку вона може докупити ще 8 тис. га.

Якщо фізособа чи юрособа хоче акумулювати в одних руках більше 10 тис. га, угоду на більшу площу визнають недійсною й надлишок землі конфіскують. Перевірка буде проходити на підставі даних з Державного земельного кадастру, Держреєстру майнових прав на нерухомість, Держреєстру юросіб, фізосіб-підприємців та громадських формувань.


Але у латифундистів не буде особливої необхідності йти на порушення. Оскільки немає обмежень на пов'язаних осіб, можна буде збирати свій земельний банк більшої площі через них.


Іноземці та референдум

За першим варіантом законопроекту, нерезидентам відкривали доступ на ринок українських сільгоспземель відразу ж, з 1 жовтня 2020 р., в тому випадку, якщо вони до цього три роки орендували ділянку або розпоряджалися нею на умовах емфітевзису (право довгострокового або безстрокового користування ділянкою з можливістю її відчуження та передачі у спадок). Іншим нерезидентам планували дозволити покупку землі через юрособи, зареєстровані за українським законодавством, з 1 січня 2024 р.

До другого читання умови для нерезидентів змінилися. Хоча восени активно обговорювали питання референдуму про ринок землі в цілому, Володимир Зеленський звузив питання до відкриття ринку землі для іноземців. Норму про всенародне волевиявлення саме з цього питання внесли до законопроекту.


До речі

У законопроекті про ринок землі не вказані терміни проведення референдуму про вихід на ринок іноземців. Та й законодавство про референдум в Україні поки що відсутнє. Попередній закон Конституційний суд скасував в 2018 році через порушення під час голосування і некоректні положень про можливість змінити та навіть скасувати на референдумі Конституцію.


До тих пір, поки не відбудеться референдум, іноземцям, особам без громадянства та іноземним юридичним особам заборонено купувати частки в капіталі, акції, паї і ставати членами українських юридичних осіб (крім банків), які володіють землями сільськогосподарського призначення.

А ось купувати державну і комунальну сільгоспземлю за цією редакцією вони не зможуть, навіть якщо українці відкриють їм доступ на ринок.

На старті ринку купувати землю зможуть тільки українські юридичні особи. Як стверджує Тимофій Милованов, не зможуть цього зробити офшорні, наприклад, кіпрські компанії, засновниками яких є українці. Ані безпосередньо, ані через юридичну особу, засновану такою компанією вже в Україні.


Але є нюанси. Людей з двома і більше громадянствами, якщо одне з них українське, наша держава сприймає як громадян України. Тому на них не розповсюджується заборона на покупку землі. До того ж є застереження про банки, які можуть мати вирішальне значення при доступі на ринок іноземців та при концентрації в інтересах однієї фізичної або юридичної особи більше 10 тис. га.


Банки

У першій редакції законопроекту не було положень про особливі права банків. До другого читання їх дописали.

Банки зможуть бути власниками сільгоспземлі, якщо вони отримують її в якості застави. Тобто дається зелене світло кредитуванню під заставу землі. Якщо позичальник не впорається з кредитним навантаженням, банк стягне землю.

Нагадаємо, що на банки не поширюється обмеження щодо концентрації землі в розмірі до 10 тис. га. У банках, які стануть землевласниками, нерезиденти зможуть бути власниками, співвласниками, учасникам. Обмежувач один - заставну землю банк повинен продати протягом двох років. Якщо не реалізує, то її конфіскують. Проте немає перешкод для того, щоб після продажу запустити карусель з черговою видачею кредиту під заставу тієї ж землі, невиплатою кредиту, вилученням застави. Власники в такому випадку можуть змінюватися тільки формально. Отже, якщо є свій банк, обмеження можна обійти.

Умови продажу

У законопроекті до другого читання прописали заборону на покупку землі:

  • юрособам, учасниками або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни країни-окупанта або країни-агресора;
  • особам, які входять або входили в терористичні організації;
  • фізособам та юрособам і пов'язаними з ними особам, які підпадають під норми закону "Про санкції".

Обіг землі на тимчасово окупованих територіях Донецької та Луганської областей і в Криму не буде здійснюватися. Паї можна передавати тільки у спадок, а всі інші угоди є недійсними.

Платити за землю можна буде тільки в безготівковій формі. Покупець повинен буде надати документи, що підтверджують джерело походження грошей.

До 1 січня 2030 р. власники паїв продаватимуть свою землю за ціною не нижчою за нормативну грошову оцінку (НГО). Це нововведення з'явилося до другого читання. Так держава попереджає продаж за безцінь.


До речі

НГО відбувається не рідше ніж раз в 5-7 років (ст. 18 закону про оцінку земель) і в такий спосіб оцінюється близько 560 тис. га сільгоспземлі. Ціни за нормативною грошовою оцінкою залежать від регіону та призначення. Зараз середня по країні за 1 га ріллі - 27,5 тис. грн, природних сіножатей - 7,2 тис. грн, природних пасовищ - 5,7 тис. грн, багаторічних насаджень - 53,8 тис. грн.


Першочергове право на викуп землі державної та комунальної власності буде у громадян з правом постійного використання, довічного успадкування, а також у орендарів на правах постійного користування.

У законопроекті до другого читання орендаря зрівняли з власниками права на постійне користування і довічне успадкування. За редакцією до першого читання орендар міг отримати перевагу, купуючи землю у власника за запропонованою ним ціною або на умовах аукціону, якби його пропозиція була найвигіднішим. В редакції до другого читання першочергове право, в тому числі й орендаря, передбачає, що можлива розстрочка на сім років, а ціна відповідає НГО.

Також в документ дописали норму про те, що право на переважну купівлю за низькою вартістю можна передати іншій особі.


Фактично, орендарям дадуть можливість ним торгувати, і вони стануть продавцями, нарівні з власниками землі. З огляду на те, що в оренді перебуває близько 20 млн га сільгоспземлі, може з'явитися величезний майданчик, надбудова ринку землі, для спекулятивних операцій з перепродажу переважного права на купівлю.

Якщо Ви виявили помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter

Підпишіться на НАШ у соціальних мережах

Коментарі

фото користувача
Для коментування матеріалу або зареєструйтеся
+ Більше коментарів

Новини партнерів

Загрузка...