Нерухомість в Києві подорожчала: чому і що буде далі?

10 липня 16:05

Нерухомість в Києві подорожчала: чому і що буде далі?

10 липня 16:05

Темпи будівництва житла в Києві скоротилися, але все одно йдуть активно, в офісах панують IT-компанії, а за обсягом торгових площ українська столиця обігнала Будапешт.

Що, де і за скільки будують у Києві?

Якщо подивитися на кількість прийнятого в експлуатацію житла в Києві, то 2017 рік був самим жвавим за останні вісім років - було здано більше 28 тис. квартир. Причину пояснює керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Костянтин Олійник. Справа в тому, що до кінця 2017 діяв мораторій на пайову участь забудовників у створенні міської інфраструктури. Вони повинні були віддавати на ці потреби 2% кошторисної вартості. У 2018 році - вже 4%. Природно забудовники постаралися, прискорили темпи і здали по можливості об'єкти до закінчення мораторію.

2018 рік і початок 2019 року після таких рекордних темпів виглядають не дуже вражаюче: 19,9 тис. квартир здали в минулому році і 3 тис. квартир - в першому кварталі 2019 року. Але це уповільнення після вимушеного ривка, так що про проблеми говорити немає сенсу.

"За останні роки, 2017-2018 рр., девелопери щорічно отримували дозволи на будівництво 4 млн кв. м. З урахуванням 2016 року, отримано дозволи на будівельно-монтажні роботи на понад 10 млн кв. м. За умови, що в Києві щорічно вводиться в експлуатацію близько 1,5 млн кв. м, девелоперами отримані дозволи ще на 6 років інтенсивної забудови, - говорить Костянтин Олейнік.- З іншого боку, кількість об'єктів, які можуть бути доступні для будівництва житла, обмежена через велику частку промислових підприємств, невідповідності цільового призначення для майбутніх будівництв - комунальні, складські об'єкти, частково, виробничі. Ряд проектів вже будується на таких територіях. Одним з перших став "Комфорт Таун", потім "Файна Таун".

Тобто темпи будівництва скоротилися тільки в порівнянні з 2017 роком, але не впали в принципі своєму. Ростуть і ціни. Середня вартість 1 кв. м - 941 дол. або 25 тис. грн. Починаючи з 2016 року вона зростає, причому по всіх класах і сегментах.

"Пов'язано це з собівартістю будівництва і маржею прибутковості девелоперів. Чому темпи будівництва не скорочуються і будуть далі триматися на досить високому рівні? Інфляція, девальвація, недовіра населення до банківських інститутів, відсутність інвестиційних можливостей призводять до того, що люди не знають куди вкладати гроші. Вкладення в нерухомість перетворюються на фінансовий інструмент, - пояснює Олійник. - Навіть в часи кризи нерухомість знецінюється менше, ніж "фантики" - грошові знаки. Вона дозволяє залучати додатковий дохід за рахунок здачі в оренду ".

У той же час скорочується середня площа квартири в новобудові. У I кварталі 2019 року вона становила 57 кв. м, тоді як в 2011 р сягала 92 кв. м. Котиться вниз розмір всіх квартир. За підсумками 2018 року середня площа однокімнатної склала 40 кв. м (57 кв. м в 2011 р.), двокімнатної - 63,2 кв. м (80,1 кв. м в 2011 р.), трикімнатної - 80,2 кв. м (114 кв. м в 2011 р.).

"Це відбувається, перш за все, через падіння споживчих настроїв, і провокує появу квартир з екстремально малими площами. Два роки тому були популярні Smart-квартири - однокімнатні квартири площею близько 20 кв. м, а двокімнатні - 35-40 кв. м , - нагадує Костянтин Олійник. - Ця тенденція залишається, але стає більш раціональною. Це вже не Smart-квартири, а розумні житлові простори, які оптимізовані під конкретного споживача".

Експерти відзначають, що у покупців житла зростають вимоги до житлових проектів. Але більш високі запити передбачають й більш високі витрати на будівництво. Якщо в січні 2018 року спорудження 1 кв. м житла (без витрат на землю та інфраструктуру, рекламу і маркетинг) в середньому по Україні коштувало 11,1 тис. грн, то в січні 2019 роки вже 11,8 тис. грн. Це в 2,1 рази дорожче, ніж в січні 2014 року. Ціни виросли не тільки через примхи споживачів, але і через девальвацію, інфляцію, подорожчання будматеріалів і підвищення зарплат.


Висновок. Темпи будівництва скорочуватися не будуть, попит на новобудови є (за даними Мін'юсту, в 2018 році зафіксовано рекордну кількість угод купівлі-продажу за останні десять років — 35,3 тис. договорів в столиці і ще 21 тис. в передмісті), збільшуються вимоги до якості житла , отже не варто розраховувати на зниження цін. Причому останні ростуть не тільки в гривневому еквіваленті, що відбувалося весь час, але і в доларовому, починаючи з 2017 року.

В яких умовах живуть кияни?

21,6 кв. м на людину - такий показник по житлової площі в Києві. Обсяги скорочуються - в 2017 році на мешканця столиці в середньому припадало 22 кв. м. Хоча будівництво нового житла не заморожується, від площі "відкушують" обсяги занепадаючий житловий фонд, який виходить з експлуатації, переведення квартир в нежитловий фонд - під офіси і торгові площі, закриття та знесення старих гуртожитків у зв'язку з ліквідацією та банкрутством підприємств. У той же час населення столиці зростає і за 2018 рік додало 0,9%.

Для порівняння, соціальна норма житла становить 13,65 кв. м на людину. Її затвердили ще в 1983 році в Житловому кодексі УРСР, який діє до сих пір. 21,6 кв. м на людину - це в 1,5 рази менша площа, ніж та, на якій живуть в східноєвропейських столицях і в 2 рази менше, ніж в західноєвропейських.

Насичення торговими центрами і бенефіс ITшників

Комерційна нерухомість в столиці показує дві знакові тенденції. Скоро в Києві настане насичення торговими площами, а ринок офісної нерухомості налаштувався і підлаштувався під потреби головних споживачів - IT-компаній.

Перша тенденція призведе до того, що після введення в експлуатацію всіх масштабних і невеликих проектів, девелоперам залишиться тільки реконструювати і проводити реконцепцію діючих об'єктів. Для столичних мешканців це плюс - всі новації будуть спрямовані на більшу зручність споживачів. Кількість торговельних квадратів на тисячу жителів у Києві вже можна порівняти з європейськими столицями.

"Наші будівництва торгової нерухомості ростуть не тільки в Києві, але є всі передумови і в регіонах. Всі концепції переходять в активну стадію будівництва, що істотно вплине на ринок", - говорить директор компанії UTG Євгенія Локтіонова.

Насичують ринок не тільки нові торгові центри, а й бренди, які заходять або повертаються в Україну. Після військового конфлікту пішли 50% російськи брендів, проте почали заходити іноземні. У 2018 року прийшли 22, серед яких H&M, Zara Home, Laurel, Emporio Armani, Tru Trussardi. У 2019 прийшли два бренди - спортивний французький Decathlon і датський In Wear Matinique - одяг, взуття, аксесуари. До кінця 2019 року очікується ще сім "прем'єр".

Тенденції на ринку офісної нерухомості з орієнтацією на ITшніков більш тривожні. З одного боку, ринок почувається відмінно: вакантність площ скоротилася до 5,5%, вартість оренди зростає (22,6 дол за кв. м - середня ставка без ПДВ) і бізнес став прибутковим. З іншого боку, 43,5% площ знаходяться в оренді IT-компаній.

"Небезпека тенденції в тому, що ITшники - дуже мобільна категорія. Вони прив'язані до персоналу, а не до місця. - пояснює Олійник. - Їм не потрібні специфічні умови і вони можуть працювати в будь-якій країні світу. Цей споживач дуже залежить від лояльності податкової системи . Більшість ITшників працюють з ФОПамі, на єдиному податку. Якщо будуть введені законодавчі зміни, податок піднімуть на 5-10%, цей ринок стане нецікавим, персонал зберуть і перевезуть в Чехію, Польщу. Деякі компанії вже перевозять своїх співробітників до Польщі, а найбільш перспективних переманюють в центральні офіси в США і Західній Європі".

Без IT, міжнародні та національні компанії не зможуть "переварити" обсяги офісної нерухомості, яку збираються здавати в експлуатацію. Зараз в Києві функціонують 125 бізнес-центрів (72% з них здавали ще до 2013 року і вони вже застаріли), в роботі ще 35 проектів. При цьому статистика показує, що тільки в 15,2% випадках попит на офісну нерухомість пов'язаний з виходом компанії на ринок. В основному це розширення (46%) і переїзд (38,7%). В таких умовах ризиковано робити ставку тільки на одного споживача- IT.

Щоб першим отримувати найважливіші новини - підпишись на НАШ Telegram і Twitter!

Автор:Анна Гончаренко

Якщо Ви виявили помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter

Новини партнерів

Загрузка...