На краю землі: що так і не зробили для запуску ринку?

22 сiчня 15:19

На краю землі: що так і не зробили для запуску ринку?

22 сiчня 15:19

Через п'ять місяців, з 1 липня, в Україні відкриють ринок землі. Базові умови парламент узгодив навесні 2020 р. Спочатку ринок буде відкритий тільки для громадян України, виключно для фізосіб, за ціною не нижче нормативної грошової оцінки і не більше 100 га в одні руки.

Однак моделі ринку мало. Які закони ще потрібно прийняти для нормального функціонування ринку, чи можуть його скасувати, що потрібно зробити власникам паїв до запуску, чи є ще шанс отримати 2 гектари і скільки буде коштувати чорнозем? З'ясовуємо у експертів.

Зміст

Ростислав Кравець, адвокат:

- Відсутня як така інвентаризація земель комунальної та державної власності. Попри те, що великі обсяги передали з державної в комунальну власність, це й призводить до основних зловживань. Ті особи, які за цим стоять, на те й розраховують, щоб приховано від держорганів, місцевої влади в ручному режимі розпродавати землю.

Не прийняті закони про проведення торгів, а найголовніше, що немає законів про контроль за використанням землі. Відповідальність за зміну цільового призначення відсутня. Якщо зараз земля сільськогосподарська, немає гарантій, що вона такою залишиться. Ми можемо втратити чорноземи через неправильне використання і пряме вивезення. Уже є ряд компаній, які технічно готуються до вивезення.

Руслан Бортник, директор українського інституту політики:

- Зараз ми готові десь на 70%. Ще необхідно прийняти не менше 20-30 підзаконних нормативно-правових актів урядом, міністерствами. Крім того, необхідно внести зміни, та законопроекти є, в частині роботи кадастру, оцінки землі. Принципове рішення у нас є, є імплементована модель ринку, але інструментів застосування поки що мало. Якщо законодавча база не зміниться до 1 липня, то нинішніх норм буде недостатньо для запуску ринку.

Тарас Загородній, політичний і економічний експерт:

- Нормативка, в принципі, готова. Питання в тому, як вона буде виконуватися. У нас є маса хороших законів, які не працюють. У прийнятому є протиріччя. Нібито іноземцям заборонено купувати землю, але дозволено давати землю в заставу банкам, якими володіють іноземці. Думаю, буде маса непорозумінь, конфліктів і немає гарантій, що не відбудеться масова скупка землі в обсягах вище зазначених нормативів.

Олексій Кущ, економіст:

- Такі складні ринки, які пов'язані з перерозподілом капіталу, відчуженням капіталу від первинних власників на користь нових власників, вимагають бездоганного захисту титулів власності та інституційної готовності країни.

Є таке поняття, як титули Торренса. Вони застосовуються в країнах Британської Співдружності та передбачають, що все, що є в реєстрах, законно, що за межами - незаконно. Власник не повинен доводити своє право власності, якщо внесений до реєстру. Якщо в результаті рейдерських атак власність втрачає, держава компенсує збитки. Цю модель застосували в Сінгапурі, Естонії.

В Україні відсутня система захисту титулів власності. Нам обіцяли, що ринок не відкриється, поки в кадастрі не наведуть лад. Проблеми не зникли і майже нічого не змінилося: ті ж дубльовані записи, по кілька власників на одну ділянку, отримання документів з кадастру викликає складності, внесення змін - труднощі. Кадастр так і не працює як годинник. Багато говорили про його переведення на блокчейн, що виключило б махінації та зловживання, але нічого не зроблено.

Інституційна спроможність пов'язана зі здатністю держави контролювати дотримання правил на ринку землі: щоб не було фіктивних скуповувань, сірих схем, покупки на підставних осіб, не було обезземелення дрібних фермерів, зміни цільового призначення. У нас вакуум.

Під інституційну готовність не розроблені нормативно-правові акти, які стосувалися б, наприклад, скупки землі на фіктивних власників, контролю цільового призначення, виведення з сільгоспобороту. Навпаки, останні законодавчі зміни все децентралізують і спрощують, створюють можливості для маніпуляцій.

Ростислав Кравець: Імовірність скасування вкрай висока. Про це свідчить атака президента і зарубіжних партнерів на Конституційний суд. Ми бачимо, як останнім часом голову КСУ переслідують за надуманими приводами, суддів обливають брудом, намагаються знайти компромат. Основна мета атаки є можливе рішення про ринок землі. КСУ - останній, хто може зупинити цю вакханалію.

Руслан Бортник: Імовірність скасування є в рамках роботи Конституційного суду, але я оцінюю її десь на 30%. Вона істотна, але не домінуюча.

У разі ж скасування, думаю, прийняти новий закон в нинішньому парламенті неможливо. Західні партнери, в тому числі публічно, той же Світовий банк, Міжнародний валютний фонд, заявляють, що нинішня модель ринку їх не влаштовує та її потрібно допрацьовувати. Оскільки, нагадаю, на перехідний період зафіксовано, що земля може продаватися тільки українцям, тільки фізособам в обсязі до 100 га. Це західних партнерів не влаштовує і не дозволяє функціонувати на нашому ринку аграрним транснаціональним компаніям. Вони будуть шукати схеми, нелегальні, напівлегальні, але вони обмежені, і Захід активно лобіює внесення змін. Однак думаю, що глобальні зміни внести буде нереально.

Тарас Загородній: Не виключено, що буде рішення КСУ. Імовірність висока. Одна з головних причин атаки на голову Суду Олександра Тупицького і КСУ в тому, що там готові приймати рішення. Я б його навіть підтримав. У нинішніх умовах і в даному форматі відкривати ринок ризиковано.

Спекулянти хотіли так, як пропонував Тимофій Милованов - 200 тис. га в одні руки, вільна участь іноземців. Ніде в Європі такої нісенітниці немає. Не вийшло, але не виключаю, що і нинішній варіант КСУ може звернути. Судді вже показували рішення.

Тарас Загородній: Звичайно, оформити право власності, присвоїти кадастровий номер і внести до реєстру. Проблема в тому, що у багатьох людей низька юридична грамотність і багато власників паїв - люди у віці, які не розбираються в нюансах. В результаті побачимо багато шахрайських схем, які призведуть до конфліктів і землю забиратимуть.

Ростислав Кравець: Той, хто володіє паєм, так чи інакше вже підписав договір на оренду. Тому мова йтиме виключно про перевірку термінів і умов договорів. У більшості випадків питання з оформленням прав власності та присвоєнням кадастрового номера вже вирішене. Якщо ні, то необхідно цим зайнятися.

Ростислав Кравець: У світлі відкриття ринку, бажання отримати гроші з повітря у тих, хто землю не купував, велике. Потрібно розуміти, що власники паїв ані копійки за них не платили. Лунають стогони про продаж і неможливість розпоряджатися. Але землю давали не для продажу, а для використання. Якщо не здатні, отже, повинні повернути державі.

Зараз навколо виділення 2 га будуть корупційні схеми. Люди досі мають шанс на отримання. Порядок дій: звернутися в місцеву адміністрацію про виділення 2 га, отримати відмову, піти в суд, отримати рішення про повторний розгляд, знову отримати відмову, дати хабар голові адміністрації, депутатам і вам виділять землю.

Олексій Кущ: Я прийшов до висновку, що вище, ніж нормативна оцінка, земля навряд чи буде продаватися. Середня ціна буде близько 1 тис. дол., за винятком деяких районів Черкаської та Полтавської областей, де дуже родючий грунт.

А ось на півдні може продаватися і нижче: 700 і 600 доларів в деяких районах. Продавати нижче нормативної оцінки заборонено, але будуть застосовувати звичайні схеми: продаж за нормативною оцінкою, а потім повернення частини грошей від продавця покупцю.

Розмови про 5-20 тис. доларів за гектар українських чорноземів не витримують критики. Вартість буде частково визначати попитом з боку тих, хто землю обробляє, але найчастіше у них немає коштів для покупки. У тому числі й у деяких обтяжених боргами агрохолдингів. Тому гроші будуть брати в борг. Частково землю купуватимуть люди, які захочуть вкласти ресурси в земельні активи. Вони будуть порівнювати альтернативну прибутковість на інших ринках країни. Це 10-12% на ринку облігацій внутрішньої державної позики. І з точки зору альтернативної прибутковості близько 1 тис. дол. буде ціна гектара.

Приблизно та ж цифра, плюс-мінус 500 дол., буде при іншому методі формування вартості, який на першому етапі роботи ринку буде більш затребуваним. Це метод оцінки рентного доходу, адже земля - класичний рентний актив, якщо її власник не виконує жодних, а здає в оренду.

Механізм простий: середньорічна ціна оренди, помножена на період часу, необхідний для визначення капіталізації. У західних країнах, як правило, 20 років, а у нас 10 років, тому що вищі ризики. Середня ціна оренди від 60 до 100 доларів, множимо на 10 років і отримуємо 600-1000 дол., а якщо помножимо на 15 років, то до 1500 дол.

Фактор стримування в тому, що наші чорноземи генерують низький рівень доданої вартості. Високий рівень може бути в диверсифікованому аграрному виробництві, де різноманіття культур, видів діяльності.

В українських фермерських господарств середня додана вартість на рівні 500-800 дол., агрохолдинги заробляють на масштабі і технічних культурах і у них рівень доданої вартості близько 250 дол. Мінус витрати, прибуток, і вони можуть платити оренду близько 50 дол.

Щоб росла вартість оренди, потрібно збільшувати рівень доданої вартості в аграрному виробництві Тільки після цього буде зростати вартість землі. Це пояснює, чому в Нідерландах, де землі менш родючі, ціна землі буде в рази вище, ніж в Україні. Там від 80 до 90 млрд євро експорт аграрної продукції, що в чотири рази більше, ніж аграрний експорт України. Хоча за площею Нідерланди як середня українська область. У рівні доданої вартості європейських фермерів сидить велика кількість бюджетних дотацій Євросоюзу, чого немає у нас.

Тарас Загородній: На першому етапі ринок покаже. Багато людей не хочуть продавати землю, тому і спекуляцій буде багато. Я не виключаю навіть силового відбирання. Наприклад, приїжджає в село бригада з автоматами, привозить нотаріуса і змушує продавати. На жаль, може бути. Тема конфліктна.

Слово ринок мене завжди напружує. Ми купуємо чи продаємо? Коли продаємо, то хочемо за ціною Європи, а коли купуємо, то за найнижчою. Тому на старті в прямому сенсі слова ринку ніякого не буде. Добре, що дозволили купувати тільки приватним особам, але все одно має бути більш жорстке законодавство. Хоча б за моделлю Польщі.

Коли говорять про ринок землі, мовчать про те, що йдеться про території. Питання в тому, як вони підтримають інфраструктурою. Якби продавили початковий варіант, у нас пів країни спорожніло б і заїжджав б два рази на рік трактор. Є питання і безпеки, наприклад, скупка в прикордонних районах російським капіталом через різні форми.

Моя позиція: володіти повинні ті, хто обробляє, як в Польщі. Там спробуй, купи землю, хоча начебто і ринок вільний. Іноземцям - ні, потрібно певний період жити в Польщі, бізнес-план, досвід в сільському господарстві, пріоритет на викуп фермерам, місцевим громадам, церкві. По-хорошому, повинен бути банк землі, право на викуп тільки у держави і потім передача в оренду. Зараз мова йде про пенсійну реформу і це повинен бути банк землі пенсійного фонду. До речі, в країнах Балтії землі були в основному скуплені шведськими пенсійними фондами

Якщо Ви виявили помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter

Підпишіться на НАШ у соціальних мережах

Коментарі

фото користувача
Для коментування матеріалу або зареєструйтеся
+ Більше коментарів

Новини партнерів

Загрузка...
^