Купувати чи не купувати: що буде з цінами на житло у 2022 році та чи варто в нього вкладатися зараз?

Купувати чи не купувати: що буде з цінами на житло у 2022 році та чи варто в нього вкладатися зараз?
08 лютого 10:35

Купувати чи не купувати: що буде з цінами на житло у 2022 році та чи варто в нього вкладатися зараз?

08 лютого 10:35

2021 був періодом зростаючих цін на житло. Далося взнаки подорожчання будматеріалів, інфляція, зростання цін на енергоносії. Вплив цих факторів на ціни у 2022 році нікуди не пішов. Але додалася геополітична турбулентність, розмови про вторгнення, серйозні коливання на валютному ринку. Крім того, армія потенційних покупців житлової нерухомості через кризу не зростає, а скорочується. Багатші українці за минулий рік стали лише у статистичних звітах влади – переважна більшість з року у рік називають себе бідними людьми.

Але навіть бідним людям треба десь жити, і вони відкладають гроші на квартиру собі та дітям. Nash.Live запитав у експертів, чи є в 2022 передумови для здешевлення житла на первинному і на вторинному ринку? Чи підходящий зараз час для того, щоб купувати житлову нерухомість, враховуючи геополітичну нервозність, ривки вгору-вниз на валютному ринку, інфляцію, подорожчання енергоносіїв?

Анатолій Топал, віце-президент Асоціації професійних керуючих нерухомістю:

- На первинному ринку на забудовника продовжуватиме тиснути подорожчання будматеріалів, енергоресурсів. Тисне інфляція. Нікуди не поділася корупційна складова. Так, є кроки у бік наведення ладу, але корупція не лише у дозвільній системі. Іде просто страшне викручування рук забудовників при підключенні мереж. Плюс до цього брак і дорожнеча кваліфікованих робочих рук – вони тікають із країни і втримати їх можна лише грошима. Все це тиснутиме на забудовників знизу до підвищення цін.

З іншого боку, покупець практично вичерпав величину зростання попиту, люди вийшли на свій максимум. Ми отримали певний паритет між вимушеним підвищенням цін та можливістю їх заплатити. Що може зробити забудовник? Це надати програму розстрочки. Якщо він хоча б на два роки її подовжить, це поверне йому досить велику частку попиту. Адже реальна іпотека зараз під 15-16%, а анонсована 5-7% – лише для дуже вузького кола.

Ми бачимо боротьбу між верхами та низами, а у що вона виллється, зрозуміємо у березні-квітні. Щодо цін ми зараз у стані корекції, на яку впливає багато чинників. Але є факт: зниження цін у гривні не має жодних передумов.

На первинному ринку ми спостерігаємо дефіцит якісної пропозиції. Платоспроможний попит, люди, які можуть платити, почали вимагати якісного житла. Якщо ще кілька років тому основну роль відігравало місце розташування та сума грошей за квадратний метр, то зараз на перше місце при прийнятті рішення виходять: наявність сервісів, благоустрій, інфраструктура всередині комплексу, безпека, сусіди. Люди готові платити більше за якісне житло, але тільки невелика частина забудовників може його дати. Тож немає підстав говорити, що ціни в сегментах комфорт+, бізнес, преміум знизяться. А ось чи підвищаться, покаже час. Швидше за все, буде підвищення у межах інфляційної складової.

Із вторинкою зараз все складніше. Держава зробила все, щоб невеликий інвестор пішов із України на інші ринки. Особливо коли вони почали вимагати обов'язковий звіт до податкової до реєстрації права власності, що не лізе в жодні ворота. На тлі останніх нововведень вторинний ринок може зупинитися, допоки не розроблять якісь методи захисту від держави. (5 лютого набув чинності спільний наказ Мін'юсту та Мінфіну про перевірку даних про покупця нерухомості перед реєстрацією його прав. Запити в ДПС будуть подавати нотаріуси та держреєстратори, а перевірятимуть покупця податківці у Держреєстрі фізосіб-платників податків та Держреєстрі прав на нерухомість, - авт. ) Ви розумієте, який мізерний відсоток людей у нас може довести походження грошей, особливо люди у віці, які збирають з часів СРСР.

На вторинному ринку у 2022 році посилюватиметься розділ між якісним житлом, побудованим з кінця 90-х (туди йде попит), і масовою радянською забудовою, яка вже кілька разів вичерпала свій ресурс (туди люди йтимуть в останню чергу). Саме в старих масивах може статися все, що завгодно. На вторинному ринку, особливо під впливом факторів політичної та економічної нестабільності, плюс військових загроз, що розганяються, багато інвесторів пішли в режим очікування до кінця лютого - початку березня. Коли йде платоспроможний попит, ті, кому потрібно продати, знижуватимуть ціну.

Не забуваймо, що цей рік важливий. Ось побачите, що наступне рішення, яке ухвалить держава, це буде відбір житла навіть за мізерні борги з комуналки. У цьому випадку постане питання про те, наскільки буде потрібний старий житловий фонд. Тоді можлива корекція вниз, а ось щодо якісного сегменту вона не очікується.

У 2021 році ми вигребли весь платоспроможний попит. Корекція у 2022 році буде. Передумов як різкого злету цін, так і різкого падіння зараз немає. Коливання на 5-7% вгору чи вниз не є злетом чи падінням. Але реальну ситуацію побачимо вже навесні, коли стане зрозумілим, що буде з доларом, з економікою, з країною.

Сегмент, який зараз у попиті і, за прогнозами експертів, у найближчі п'ять років розвиватиметься – це котеджне будівництво у найближчому передмісті: невеликі будинки, зблочені, багатоквартирні, які помилково називають таун-хаусами. Під час пандемії люди зрозуміли, що можна працювати, не заїжджаючи до київського офісу тижнями, та жити автономно, маючи хоча б ілюзію незалежності від сусідів, комунальників, шаленого ритму Києва. Платоспроможні люди перебиратимуться до передмістя. Там також є дефіцит якісного житла. Сегменти економ, комфорт мінус наповнюються досить активно, але комфорт плюс, бізнес мінус зараз представлений нешироко. А попит є, і він зростає.

Ще один сегмент, розвиток якого ніхто не припускав: зростає кількість непрофільних інвестицій у землю сільгосппризначення. Маючи невеликий пул грошей, люди купують землю, не прив'язуючись до місця. Прив'язуються до орендаря. Якщо він дає 10% у матеріальному еквіваленті за оренду вартості землі, інвестори готові купувати. Розуміючи, що за два роки ціна може зрости від 30% до 100%.

У 2022 році і в наступних ринок нерухомості, якщо все буде добре і не ухвалять рішення, які змусять людей бігти, залишиться домінуючим для інвестицій. Інвестиції на ринку нерухомості сьогодні зрозумілі для більшості. Розуміючи, що паперові гроші та гроші в банках можуть згоріти, куди їх подіти? Залишається нерухомість. Люди перечекають коливання, пов'язані із законами, загрозами війни, і вже в березні ми побачимо реальні тенденції 2022 року і говоритимемо про підвищення чи зниження цін.

Олексій Кущ, економіст:

- У питанні вкладень у нерухомість є кілька аспектів, і перший - їх безальтернативність. Питання не в тому, варто вкладати в житло чи ні, а в тому, якщо не варто, то у що вкладати? На жаль, ми не маємо широкого інструментарію для інвестицій. Нема українського фондового ринку. Банківський депозит перестав виконувати роль компенсатора інфляції. Фондовий ринок іноземних цінних паперів небезпечний через міхур. Якщо тримати в інвалюті, це також від інфляції не захищає. Вкладати у облігації внутрішньої державної позики – це грати у своєрідну рулетку з державою. Плюс ти ніколи не купиш ОВДП з тією ж прибутковістю, з якою купують на первинному ринку фінансові спекулянти. Можна вкластися в якийсь інвестиційний фонд, яким керує якась компанія з управління активами, але все на довірі. У золото має сенс вкладатись на дуже тривалий термін, і в Україні це не є популярним.

Тому нерухомість – безальтернативний варіант. Вона поєднує дві основні властивості інвестування. Тіло інвестиції зберігається, не знецінюється, тому що нерухомість не дешевшає, а, навпаки, дорожчає. Але ти ще й заробляєш пасивний прибуток, здаючи житло в оренду. Якщо брати оренду у валюті, то доходність операцій у середньому виходить від 5% до 10%. Непогано з точки зору компенсації інфляції.

Потрібно, звичайно, розуміти, де купувати цю нерухомість. В Україні будується близько 10 млн. кв. м житла щороку. За стандартами оновлення житлового фонду щорічно має будуватися по 1 кв. м на людину. Тобто у нас щорічно має здаватися 35-40 млн. кв. м житла. Отже, житла у нас будується мало, та ще й вкрай нерівномірно.

У нас є три основні центри будівництва житла: Львів, Київ та Одеса. В інших містах, навіть таких, як Харків та Дніпро, не кажучи вже про Запоріжжя, Харків, Херсон, Полтаву, будується мало. Тобто вибирати потрібно правильний об'єкт інвестування у Києві, Львові чи Одесі.

Київ – мономісто, яке відтягує на себе всі людські, економічні, інвестиційні ресурси. Нерухомість у столиці зростатиме, поки буде потенціал їхнього відтоку. Як тільки потенціал щодо поповнення Києва закінчиться, вигідність інвестицій у житло почне знижуватися. Коли це станеться – сказати складно. Деякі урбаністи розрахували, що у Києві з передмістями можуть жити близько 10 млн людей. Наразі живуть близько 4-5 млн осіб. Отже, потенціал зростання, навіть подвоювання, є. Це довгостроковий ризик, але протягом близько десяти років потенціал оренди буде зберігатися. Десь років через 15 він знижуватиметься.

Щодо сьогоднішніх ризиків, то я бачу один ключовий: ризик зростання собівартості будівництва. Промислова інфляція на рівні 70%, що була минулого року, призвела до колосального подорожчання будматеріалів, багато з яких залежить від цін на газ. Наприклад, у цементі та бетоні близько 30-40% у собівартості – це ціна газу, плюс скло, плитка, кабельна продукція, що залежить від ціни на метали. У багатьох забудовників собівартість може виявитися вищою, ніж ціна, за якою вони продають житло. Можуть спрацювати ці цінові "ножиці" та, відповідно, виживуть найсильніші, які можуть диверсифікувати ризики за рахунок різних об'єктів.

Зараз дуже високий ризик точкових дефолтів забудовників, які можуть об'єднатися в один системний ризик. Тож до вибору потрібно підходити вкрай обережно. І питання про те, купувати зараз житло чи ні, варто ставити так: чи купувати на стадії котловану? Ризик тут не у війні, а в "ножицях": ціна-собівартість.

Анна Лаєвська, комерційна директорка "Інтергал-Буд":

- Реальних ринкових передумов для зниження вартості нерухомості наразі немає. Якщо розглядати фактори, які впливають на ціноутворення квадратних метрів на первинному ринку, то основний – собівартість, а вона зараз є вкрай високою. За минулий рік значно зросла ціна на будівельні матеріали: метал, бетон, керамічні та газобетонні блоки тощо. І все це продовжує дорожчати. Збільшуються у вартості і енергоресурси. Все це – витратна частина, яка не дозволяє забудовникам знижувати вартість житла. Якщо ж хтось з гравців ринку пропонує нерухомість за цінами, нижчими за середні ринкові, то це, скоріш, є приводом для занепокоєння. Інвестиції у такі об’єкти є вкрай ризиковими, адже покупець, зрештою, може залишитись і без грошей, і без квартири.

Більш того, як тільки геополітична ситуація владнається, продовжиться цінове зростання. Наразі формується відкладений попит. Чимало інвесторів вичікують сприятливіших обставин, і як тільки вони настануть – проінветують у нерухомість. Тому не варто сподіватись на здешевлення житла. Якщо є бажання придбати квадратні метри, це краще зробити вже зараз.

Фактор повномасштабної військової загрози наразі стримує не лише попит, а й подальшу цінову динаміку. Зараз багато забудовників пропонують покупцям різноманітні знижки та спеціальні умови, наприклад, вигідне придбання квартир на виплат.

Якщо Ви виявили помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter

Підпишіться на НАШ у соціальних мережах

Коментарі

фото користувача
Для коментування матеріалу або зареєструйтеся
+ Більше коментарів
^