Хочу купити землю. Як це зробити з 1 липня і які податки сплатити?

22 червня 13:28

Хочу купити землю. Як це зробити з 1 липня і які податки сплатити?

22 червня 13:28

1 липня набуває чинності закон 552-IX - про запуск ринку землі. Він прописує базові умови, але не конкретику по операціях купівлі-продажу. До кінця 2023 року до ринку допущені тільки фізособи і з тим, що концентрація сільгоспземлі в одних руках не може перевищувати 100 га. Потім на ринок вийдуть вже юрособи і збільшиться поріг концентрації до 10 тис. га у власності однієї людини або юрособи, крім банків (щодо них обмежень немає). Іноземців пустять тільки в тому випадку, якщо такий дозвіл на референдумі ухвалять українці.

Купувати землю за кеш не можна – всі угоди тільки в безготівковій формі. Ціна гектара до 2030 року не може бути нижче нормативної грошової оцінки. У фізособи-орендаря, але до 2024 р. не юрособи-орендаря, буде переважне право на покупку орендованої ним же землі. І цим правом він може поступитися на користь когось іншого.

Запуск ринку не означає, що діючі договори оренди розривають. Припинити оренду можна за згодою сторін на підставі додаткової угоди, за рішенням суду або в односторонньому порядку, якщо це передбачено договором.

Про схеми, завдяки яким юрособи та іноземці зможуть купувати землю, Nash.Live вже писав. Це можливо завдяки діркам в законодавстві і послабленням, які провели через законопроекти. Тут і конгломерати фізосіб-власників 100 га в складі підприємства, і зміна цільового призначення, і консолідація землі через банки, власниками яких можуть виступати латифундисти.

Але до недавнього часу було не до кінця зрозуміло, як же саме буде відбуватися угода по покупці між двома фізособами, тобто у відповідності з усіма суворими умовами початкового закону. Днями Кабмін погодив порядок перевірки покупця і власника землі. Розбираємося, як один законослухняний громадянин може купити до 100 га землі в іншого з 1 липня 2021 р.

Зміст

Ви як покупець, знайшли цікаву для вас ділянку землі, яку продавець виставляє на продаж за ціною, не нижче нормативної грошової оцінки і площею до 100 га гектарів. У вас як покупця і у продавця є банківські рахунки, за допомогою яких ви проведете безготівковий розрахунок. До чого ж приготуватися?

Операцію засвідчить нотаріус, але до того, як вона буде оформлена, він перевіряє покупця на відповідність умовам ст. 130 Земельного кодексу. Саме її нормами і запускається ринок землі.

Для початку потрібно встановити особу - тобто потрібен паспорт. Також він перевірить, чи не входять покупець і власник землі в санкційні списки РНБО, терористичні організації і перевірити, скільки землі вже є у власності у покупця, щоб порогові значення не були перевищені.

Тобто нотаріус промоніторить дані Державного реєстру майнових прав на нерухомість, Держгеокадастр, Єдиний держреєстр юросіб, фізосіб-підприємців.

Також потрібно підтвердити джерело походження коштів у покупця. Кабмін в порядку перевірки дає невичерпний список дозволених джерел коштів для покупки землі:

  • зарплата і грошове забезпечення;
  • гонорари та інші виплати за цивільно-правовими угодами;
  • дохід від підприємницької чи незалежної професійної діяльності;
  • дохід від відчуження майна;
  • дивіденди, відсотки, роялті, страхові виплати, виграші в азартні ігри, в лотерею і т.д. і призи в грошовій формі за участь у змаганнях;
  • пенсія;
  • спадщина;
  • подарунки;
  • запозичені кошти - кредит.

Головний документ, що підтверджує походження коштів, - декларація про майно та доходи, але можливі й інші документи.

Після перевірки нотаріус складе протокол у двох примірниках: один залишиться у нього. Другий віддадуть покупцеві. Тільки після цього можна проводити операцію.

"Вартість угод за пару гектарів землі не перевищуватиме 50 тис. грн, а то й 20-30 тис. грн. Ціна землі в Україні є вкрай низькою, оскільки ринок не сформований. Суми мізерні, і підтвердити походження коштів проблем не становить, показавши торішню декларацію або свою зарплату. Подавати підтвердження потрібно в банк, але все це можна обійти, - каже адвокат Ростислав Кравець. - Як показує практика з тими ж операціями з нерухомості, де все це необхідно і діє не перший рік, в договорі купівлі-продажу може бути вказано, що гроші вже передані, або вони будуть передані в майбутньому, а право власності вже передається. Тобто все може бути зазначено в самому договорі, і, таким чином, обходять всі проблеми з фінансовим моніторингом. Ми розуміємо, що робити передоплату, а тільки потім йти до нотаріуса, проходити перевірку, подавати документи - це ризиковано. Якби угода була абсолютно чистою і правильною, вона повинна була б проводитися в день нотаріального оформлення. Людина має одразу підписувати у нотаріуса платіжку, відправляти в банк, протягом десяти хвилин все перевірити і перерахувати кошти. Цього не буде. Все буде відбуватися таким чином: в договорі вкажуть, що гроші були вже передані, і сторони один до одного претензій не мають".

Документи, які необхідні для угоди:

  • паспорти та ідентифікаційні коди продавця і покупця;
  • звіт про експертну грошову оцінку землі;
  • документи, що підтверджують право власності - витяг з реєстру або державний акт;
  • виписка Держгеокадастра про ділянку.

Ростислав Кравець говорить, що також може знадобитися дозвіл від подружжя, як при придбанні, так і при продажу землі.

"Правовстановлюючі документи - це може бути свідоцтво про спадщину, що буде досить часто. Тобто про вступ в спадок. Виписка ж з кадастру береться у нотаріуса", - уточнює адвокат.

Законодавством закріплено першочергове право на викуп землі у того, хто отримав дозвіл на видобуток корисних копалин на ділянці, а слідом за ним у орендаря. Але не факт, що бажання власника продати ділянку і орендаря - її купити співпадуть.

"Усі договори оренди внесені та показані в реєстрі. Повинно бути нотаріально завірена і чимось підтверджена пропозицію орендарю викупити цю землю. Встановлюється термін, і, якщо він пройшов, з усіма документами можна йти до нотаріуса", - говорить. Р. Кравець.

Терміни попередження орендаря прописані законом 1423-IX або законопроектом №2194, тривалий розгляд якого надовго запам'ятається і парламентаріям, і виборцям. Якщо ділянка вже в оренді, власник повинен за два місяці до бажаної угоди повідомити про неї нотаріуса. Той відображає намір в Реєстрі прав і протягом трьох днів повідомляє орендаря. Той може протягом місяця погодитися і викупити ділянку, відмовитися, передати своє першочергове право на викуп комусь. Може і проігнорувати, але тоді буде вважатися, що від викупу орендар відмовився. Важливо й те, що як тільки власник заявив про заплановану операцію і пішла процедура повідомлення орендаря, ціну продажу міняти не можна. А якщо вона змінюється, то процес запускається знову.

Після закриття угоди, нотаріус може зробити витяг з реєстру, де буде вказаний новий власник земельної ділянки з конкретним кадастровим номером.

Зараз при продажі норми такі:

  • з доходу, який продавець земельної ділянки площею до 2 га, отримав в результаті продажу один раз на рік і за умови, що земля була у нього у власності більше трьох років, податок не стягується;
  • якщо за рік продається більше одного об'єкта, ділянка у власності площею більше 2 га, то з доходу потрібно вже сплатити 5% податку (тоді як загальна ставка податку на прибуток - 18%). Плюс військовий збір (1,5%).

Тобто перший продаж паю сплату податків не передбачає, а наступні - так. Дохід, в даному випадку - ціна ділянки, зазначена в договорі. Але ВР прийняла законопроект про нульову декларацію, яким передбачено, що ставка податку буде 5% для другого продажу за рік, а всі наступні за рік підводять під повну ставку в 18%. Звичайно, з військовим збором 1,5%. Це стосується всіх угод щодо нерухомості, і землі зокрема. Для вірності цю норму заклали не тільки в закон про податкову амністію, але й в законопроект №5600, нещодавно схвалений Кабміном і поданий в Раду.

Тут важливо враховувати, що разом із землею, власникам незабаром світить ще й сплата мінімального податкового зобов'язання (МПЗ). Цю норму знову ж прописують в законопроекті №5600.

Суть МПЗ в тому, що є уніфікована сума мінімальних податкових платежів для земельної ділянки, на яку розраховує держава. Якщо фактично сплачені податки нижче цієї планки, тоді потрібно доплатити різницю. Розмір мінімального податкового зобов'язання та розмір доплати індивідуально для фізосіб буде встановлювати податкова. Попередньо в формулу включать: нормативну грошову оцінку, термін землі у власності або оренді, площу ділянки і коефіцієнт 0,05 або 0,025, якщо власник сільгоспземлі - фізособа-підприємець на єдиному податку четвертої групи.

Потрібно підготуватися і до інших податкових навантажень. Зараз українці, які вирощують і продають урожай зі своїх паїв і ділянок площею до 2 га, не зобов'язані декларувати отриманий прибуток. Це норми ст. 165 ПКУ (п. 165.1.24). Якщо площа ділянки більше зазначеного - включається оподаткування на загальних підставах. Це означає, що дохід потрібно включати в щорічну декларацію і сплачувати ПДФО (18%) і військовий збір (1,5%).

Від прив'язки до площі автори законопроекту відмовлятися не збираються, але планують її переглянути. Якщо плани щодо законопроекту №5600 здійснять, тоді декларувати доведеться дохід від продажу врожаю, вирощеного на ділянці від 50 соток, тобто 0,5 га.

Якщо Ви виявили помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter

Підпишіться на НАШ у соціальних мережах

Коментарі

фото користувача
Для коментування матеріалу або зареєструйтеся
+ Більше коментарів

Новини партнерів

Загрузка...
^